Jus CivileISSN 2421-2563
G. Giappichelli Editore

Diritti reali tra innovazione e continuità (di Carlo Granelli)


Se – a differenza di quanto accaduto con riferimento alle previsioni contemplate negli altri libri del codice civile – la disciplina dettata dal libro terzo dello stesso codice in materia di diritti reali è stata solo marginalmente lambita dagli interventi del legislatore repubblicano (l’unica modifica di un qualche rilievo riguarda la disciplina del condominio), così come da quelli della Corte costituzionale (l’unica eccezione riguarda la decisione n. 167/1999, che ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del 1° comma dell’art. 1052 cod. civ. nella parte in cui lo stesso non prevedeva che il passaggio coattivo potesse essere dal giudice costituito quando la domanda giudiziale risponde ad esigenze di accessibilità ad edifici ad uso abitativo da parte di portatori di handicap), non altrettanto può dirsi con riferimento, da un lato, al diritto pretorio e, da altro lato, alla prassi negoziale, della cui evoluzione si è reso protagonista il notariato. Così – pur continuando ad enunciare il tradizionale principio del numerus clausus dei diritti reali, con conseguente invalidità di qualsiasi “atto di autonomia privata diretto a costituire un nuovo diritto reale” (così Cass. 16.3.2010, n. 6352) – la giurisprudenza è giunta tuttavia a precisare che “il divieto di costituire diritti in re aliena diversi da quelli previsti dal codice limita la libertà contrattuale in relazione alla struttura del diritto reale, non al contenuto dello stesso” (così Cass. 4.1.2013, n. 100); con ciò dischiudendo spazi non marginali all’autonomia privata nel momento in cui si tratta di conformare il contenuto di diritti reali pur tipizzati dal legislatore. Dal canto suo, la prassi è riuscita ad imporre ad una giurisprudenza prima riottosa, poi sempre più acquiescente, la legittimità delle c.d. “servitù reciproche” (con il risultato di consentire ai regolamenti condominiali contrattuali di imporre ai proprietari vincoli e limiti all’utilizzo delle rispettive unità immobiliari di titolarità esclusiva; ai venditori di lotti di aree fabbricabili di imporre agli acquirenti vincoli e limiti alla libertà di utilizzazione edificatoria di essi; ecc.). Ancora: sebbene la giurisprudenza continui a prestare formale omaggio al tradizionale principio secondo cui la servitù può sì limitare, ma non esaurire ed assorbire tutte le possibilità di utilizzo del bene asservito, dovendo comunque competere al titolare del fondo servente il diritto di trarre da esso talune utilità residue, la prassi ben conosce ormai ipotesi di diritti di godimento perpetui ed esclusivi (assai diffusi in materia condominiale, specie per quanto riguarda posti-auto, cortili, terrazze, ecc.), sostanzialmente incompatibili con qualsiasi ulteriore apprezzabile utilizzo, ad opera del (titolare del) fondo servente, della porzione di bene gravata. Di qui la conclusione che uno dei tradizionali punti di emersione dell’antitesi diritti reali/diritti di credito – quello relativo al ruolo dell’autonomia privata – finisce inesorabilmente con lo sbiadire. Circostanza, quest’ultima, che contribuisce a sdrammatizzare le conseguenze del permanente accoglimento del principio del numerus clausus.

Rights in rem between innovation and continuity

Unlike what happened with the provisions included in the other books of the Civil Code, the rules established in the third book, concerning rights in rem, have been only marginally invested by the interventions of the Republican legislator (the only relevant amendment regarding the discipline of condominium) or the ones of the Constitutional Court (the only exception is linked to judgement n. 167/1999, which declared the constitutional unlawfulness of article 1052, para. 1, Civil Code in the part where it was not provided that the coactive passage could be constituted by the judge when the claim answers to needs of accessibility with regard to building to be inhabited by people with disabilities). Not the same happened, instead, with the case law and the negotial praxis, which evolved mainly thanks to the intervention of the notaries. Hence, notwithstanding the constant enunciation of the traditional principle of numerus clausus of the rights in rem, with consequent invalidity of any “act of private autonomy leading to the constitution of a new right in rem” (Supreme Court, judgement of March 16th, 2010, n. 6352), case law went on to make clear that “the prohibition to constitute rights in re aliena different from the ones provided by the Code limits contractual freedom in relation to the structure of the right in rem, not to the content of the same right” (Supreme Court, judgement of January 1st, 2013, n. 100); starting by this pronounce, not so little spaces for private autonomy are opened in the moment of conforming the content of rights in rem even already made typical by the legislator. On the other hand, praxis has been able to impose to the case law, which was, before, riotous and, then, more and more conceiving, the legitimacy of the so-called “reciprocal easements” (with the result of allowing to the contractual condominium regulations to impose to owners constraints and limits to the use of the respective apartments of exclusive titularity; to the vendors of batches of building sites to impose to the buyers constraints and limitations to the freedom of building use; etc…). Furthermore: notwithstanding the fact that case low continues to pay formal homage to the traditional principle according to which the easement can be limited, but not exhaust and absorb all the possibilities of use of the good subject to it, since the right to take from it some residual utilities pertains to the owner of the land, praxis knows well situations of right to use everlasting and exclusive (very much widespread with regard to condominium, especially for boxes, gardens, terraces, etc…), substantially not compatible with any other use, by the owner of the land, of the part subject to the right to use. Taken into account all the above, the conclusion is that one of the traditional themes of arising of the distinction between rights in rem and rights in personam – the one concerning the role of private autonomy – ends up to become inexorably blurred. It is clear, thus, that this situation contributes to downplay the consequences of the permanent acceptace of the principle of numerus clausus.

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