Il presente contributo è diretto ad indagare l’ammissibilità della rinunzia al diritto di superficie, da parte del relativo titolare, alla luce delle incertezze che ne avvolgono la natura giuridica. La disposizione di cui all’art. 952 cod. civ., invero, delinea il suddetto diritto reale nel suo duplice profilo, distinguendo il caso in cui il proprietario conceda ad altri il diritto di fare e mantenere una nuova costruzione sul proprio suolo (così detta concessione ad aedificandum), dal caso in cui la costruzione già esista sul fondo e il proprietario ne alieni la proprietà, separatamente dalla proprietà del suolo. Al netto dei differenti spunti dottrinali emersi a tale riguardo, è condivisibile l’indirizzo interpretativo prevalente, secondo il quale deve ritenersi che la disposizione in esame non disciplini due distinte fattispecie, bensì una figura unitaria, comprensiva sia del diritto di superficie, sia della proprietà superficiaria. Pertanto, condivisa l’unitarietà della fattispecie e riconosciuta, in ogni caso, a favore del titolare della costruzione, l’esistenza di un diritto sul suolo, vantato nei confronti del dominus soli, deve ammettersi la rinunziabilità del diritto spettante al superficiario, non solo prima dell’inizio della costruzione, bensì anche successivamente all’ultimazione dell’edificio.

SOMMARIO:

1. Il diritto di superficie: origini storiche e spunti comparatistici - 2. Riflessioni in merito alla sua natura giuridica - 3. Tesi tripartita e tesi unitaria - 4. I profili strutturali della rinunzia - 5. Cenni sul relativo elemento causale - 6. L’estinzione del diritto di superficie - 7. La rinunzia ai diritti reali - 8. Vicende abdicative e diritto di superficie, nella sua duplice (o triplice) veste: ammissibilità - NOTE

1. Il diritto di superficie: origini storiche e spunti comparatistici

«La legge ha codificato l’istituto vivente nella prassi più che non ne abbia modificata la fisionomia» [1]: così veniva commentata dal Pugliese l’introduzione, nel Codice civile del 1942, di una disciplina ad hoc in merito al diritto di superficie, assente, invero, nel precedente impianto codicistico del 1865.

Muovendo da un’analisi storica (e comparatistica) che, seppur sommaria, deve dirsi necessaria per la comprensione dell’istituto, può osservarsi che la nozione di «superficies», nelle fonti romane, veniva intesa, originariamente, come tutto ciò che si trova sul suolo e ad esso è congiunto (così detto supra factum) [2].

Nella logica romanistica, caratterizzata, notoriamente, dall’intangibile centralità del diritto di proprietà, specie immobiliare, considerato assoluto – senza eccezioni –, quanto edificato sopra il suolo non poteva essere percepito e qualificato come bene distinto da esso, in forza del principio di accessione necessaria, che imponeva di considerare la superficie un mero accessorio del suolo [3]. Il principio dell’accessione, di antichissime origini [4], oggi codificato all’art. 934 cod. civ., e consacrato dal noto brocardo superficies solo cedit, viene ricondotto dai giuristi romani alla naturalis ratio, presentando un rigore tale da escludere la possibilità di una configurazione giuridica dell’edificio (o della piantagione) distinta da quella del suolo [5].

In definitiva, per i giuristi romani, in linea con le costanti elaborazioni della giurisprudenza romano-classica, l’accessione rappresentava un assoluto e inderogabile assioma [6].

Dall’originaria negazione del diritto di superficie, ben presto, però, la società romana, già in epoca repubblicana, giunse alla progressiva affermazione del medesimo, come ius in re aliena. Il progressivo ampliamento dell’assetto urbanistico della città di Roma, infatti, generò rilevanti criticità strutturali, atteso che, già in epoca repubblicana, la titolarità del suolo urbano si era consolidata nelle mani di ristrette corporazioni e di pochi soggetti privati.

Per ovviare a tali inconvenienti, il Diritto romano inizia a conoscere fattispecie di concessione di suoli a terzi ad aedificandum, elargite, prima, da soggetti pubblici e, in un secondo momento, anche da privati [7]; ciò nonostante, solo in una seconda fase, l’autonomia del diritto di superficie ottenne espresso riconoscimento, per opera, soprattutto, del pretore. In particolare, grazie all’accrescimento delle tutele giudiziarie previste in capo al concessionario, il diritto di superficie inizia ad assumere i connotati del diritto reale e, in ossequio al principio che il proprietario del suolo è proprietario anche di ciò che si trova sul suolo e sotto di esso, viene concepito come ius in re aliena [8].

È soprattutto con l’avvento del diritto giustinianeo che l’istituto della superficie, pur mantenendosi in linea con la tradizione romana, assunse forma e caratteri maggiormente definiti: infatti, il diritto di superficie viene concepito quale ius in re aliena, di contenuto assai ampio, sostanzialmente assimilabile al diritto di enfiteusi [9]; per altro verso, il superficiario poté usufruire, altresì, dei rimedî giurisdizionali tradizionalmente spettanti al proprietario.

Proseguendo nel tempo, e giungendo, così, al diritto intermedio, si osserva che l’esperienza medievale presenta ampi margini di incertezza, all’interno dei quali, tuttavia, la superficies viene concepita come epifania del dominio utile [10]. In particolare, infatti, l’evolversi dei tempi, il mutamento politico-sociale e, soprattutto, la “contaminazione” dell’esperienza romana con influenze straniere – segnatamente con il diritto germanico [11] – condussero, sia pure gradatamente, a un abbandono dell’originaria e assoluta concezione della proprietà, a favore di nuovi istituti, che iniziano a delinearsi con caratteristiche proprie.

Il diritto germanico, invero, non conobbe una rigida affermazione del principio dell’accessione; anzi, in netto contrasto con tale logica, individuò il fondamento del diritto di proprietà nel differente principio del lavoro: «chi impegna capitali e lavoro nella terra, quegli era il proprietario» [12].

Conseguentemente, tali influenze avallarono quel lento declino dell’assolutistica concezione della proprietà e, soprattutto, l’interesse a favorire il migliore sfruttamento delle terre e le varie e diversificate forme di contrattazioni agrarie facilitarono quella divisione tra dominio diretto e dominio utile [13], grazie alla quale, il diritto di superficie acquisterà autonoma dignità.

«Il fulcro dell’ordinamento medievale è rappresentato non più tanto, o almeno solo, dal proprietario, bensì dai concessionari di terre, i quali, in virtù di differenziate fattispecie contrattuali, quasi tutte accomunate dalla lunga durata e dall’attribuzione molto ampia di poteri al concessionario, venivano considerati appartenenti alla categoria dei proprietari, ancorché solo utili» [14]. In forza di contratti mediante i quali il proprietario si spoglia di facoltà sue proprie, si inizia, così, ad affermare la scissione del dominio: al proprietario concedente resta il dominio diretto, mentre al concessionario viene riconosciuto il dominio utile [15].

Le altalenanti vicende concernenti il diritto di superficie sembrano giungere alla conclusione con la codificazione francese, che, caratterizzata da un silenzio assoluto in tema di superficie (e di enfiteusi), mostra di ri-abbracciare, con nuova fermezza, il modello romano di proprietà [16]. Il Code Napoléon rappresentò espressione e sintesi della profonda insoddisfazione verso lo “smembramento” della proprietà, cui il sistema feudale aveva dato luogo; pertanto, la proprietà torna ad essere intesa come il diritto più completo ed esteso che si possa avere su una cosa, espressione diretta della libertà della persona, nonché diritto sacro e inviolabile, coerentemente in linea con l’anima della Costituzione del 1791. Ciò rappresenta una consapevole rottura con la tradizione giuridica dell’ancien régime, che discende da una scelta ideologica precisa a favore della più ampia affrancazione delle terre dai vincoli reali altrui e a favore di un’enfatizzazione delle prerogative della classe dei proprietari immobiliari, uscita vittoriosa dalla Grande Rivoluzione [17].

Tale disfavore verso vincoli, di qualsivoglia natura, volti a ostacolare, in qualche modo, le prerogative proprietarie, trova concreta realizzazione nella formalizzazione dei diritti reali, così detti, minori, considerati diritti, in virtù dei quali una persona è autorizzata a trarre un certo utile dalla cosa altrui [18], che, nell’impianto codicistico francese, vennero sostanzialmente ricondotti alla categoria generale delle servitù.

Nonostante l’assenza di un’espressa disciplina in merito al diritto di superficie, tuttavia, non si pervenne al suo completo ostracismo [19], in quanto, prendendo le mosse dal principio desumibile dall’art. 554 Code Napoléon – per cui ciascuno può disporre della sua proprietà nella maniera più assoluta –, se ne dedusse che il proprietario, a sua scelta, avrebbe potuto privarsi di facoltà insite e racchiuse nel diritto di proprietà, in sua titolarità, pur sempre nel rispetto delle leggi e dell’ordine pubblico [20].

In altri termini, il generale principio sancito dagli artt. 551 ss. del Codice francese – tale per cui la proprietà del suolo comprendeva, ugualmente, la proprietà della superficie e della parte ad esso sottoposta – era considerato espressione di una presunzione generale, nonché conseguenza legale e ordinaria del diritto di proprietà, pur, tuttavia, suscettibile di prova contraria.

Il modello legislativo napoleonico, successivamente, circola nell’area italiana e viene recepito, dapprima, nelle codificazioni preunitarie [21], che seguono il modello francese, e, poi, nel Codice civile del 1865, così come in Belgio, in Spagna e nella Provincia canadese del Québec [22]; diversamente, si discostano da tale impostazione le legislazioni dell’area germanica – Austria, Germania e Svizzera [23] –, in cui, in vario modo, il diritto di superficie rinviene una propria specifica previsione.

Come già rimarcato, specchio quasi fedele del Code Napoléon [24], il Codice civile del 1865 [25] non prevede una disciplina ad hoc per il diritto di superficie. Ciò nonostante, argomentando dalla lettera dell’art. 448 del Codice previgente, dottrina e giurisprudenza ritenevano ammissibile una proprietà superficiaria, quale deroga al principio generale dell’accessione. Infatti, proclamato in termini generali dall’art. 446 del Codice, il principio di accessione trovava concreta attuazione in relazione al disposto dell’art. 448, il quale statuiva che qualsiasi costruzione, piantagione e opera, sopra o sotto il suolo, dovesse presumersi fatta dal proprietario a sue spese e che gli appartenesse, salvo prova contraria.

Dalla disposizione in parola, quindi, furono enucleate due presunzioni, ossia che l’opera fosse realizzata a spese del proprietario e che la medesima appartenesse a costui, nonché la possibilità giuridica di costituire diverse e distinte proprietà sovrapposte; «in breve, in deroga al principio di accessione, era ammessa una disintegrazione del diritto di proprietà, relativo ad un immobile, in autonome e distinte forme di godimento, incidenti separatamente sul sottosuolo, sul suolo e sul soprasuolo e corrispondenti a distinte titolarità soggettive» [26].

2. Riflessioni in merito alla sua natura giuridica

Nella vigenza codicistica del 1865, l’assenza di una espressa previsione legislativa ha provocato ampi e diffusi dibattiti, sia in dottrina sia in giurisprudenza, circa la ricostruzione della natura giuridica del diritto spettante al superficiario; proprio a causa di tale lacuna, diffusa era la tendenza ad inquadrare la fattispecie in esame in una delle categorie dei diritti reali già esistenti, in ossequio al principio del numerus clausus [27].

Le difficoltà, sottese a tali ricostruzioni giuridiche, erano strettamente legate alla necessità di tenere conto e soddisfare, nello stesso tempo, le esigenze della pratica – per la quale si rendeva sempre più impellente l’individuazione di una giustificazione ex lege alla fattispecie della superficie –, e quelle del diritto positivo, che non ammetteva deroghe al numero chiuso di diritti reali [28].

Nei primi Lavori preparatorii del Codice civile, poi emanato nel 1942, non compare una disciplina legislativa autonoma e distinta del diritto reale di superficie [29]; poi, però, vista l’importanza dell’istituto e la sua accresciuta applicazione nell’edilizia moderna, il legislatore del nuovo Codice ha introdotto una disciplina ad hoc per la superficie [30], dettando, a tale riguardo, cinque articoli all’interno del Libro III (artt. 952-956), nonché altre disposizioni di legge, conservate, altresì, nella legislazione extra-codicistica [31]. Nonostante l’importante innovazione legislativa, la sintetica disciplina, racchiusa nel Titolo III del Libro III del Codice civile, non è stata sufficiente ad offrire adeguata risposta ai diversi interrogativi, che, nel corso dei secoli, l’istituto ha fatto sorgere [32].

3. Tesi tripartita e tesi unitaria

Prima tra tutte le questioni, si pone quella concernente la natura giuridica del diritto de quo: a tale riguardo, infatti, l’art. 952 cod. civ. delinea il diritto di superficie nel suo duplice profilo, distinguendo il caso in cui il proprietario conceda ad altri il diritto di fare e mantenere una nuova costruzione sul proprio suolo (così detta concessione ad aedificandum), dal caso in cui la costruzione già esista sul fondo e il proprietario ne alieni la proprietà separatamente dalla proprietà del suolo [33]; pertanto, sulla base del tenore letterale di tale disposizione di legge, la dottrina ha proposto diverse teorie innovative [34].

Due sono le prevalenti linee interpretative in seno alla dottrina: secondo l’opinione così detta tripartita [35], nel quadro disegnato dall’art. 952 cod. civ. andrebbero distinte tre fattispecie: i) lo ius ad aedificandum, che costituirebbe il diritto di superficie in senso stretto (art. 952, primo comma, prima parte); ii) la proprietà superficiaria, corrispondente al diritto di “mantenere” la costruzione realizzata in forza dello ius ad aedificandum (che, pertanto, rappresenterebbe, soltanto, l’effetto e la conseguenza del diritto di cui sopra, art. 952, primo comma, seconda parte); iii) la proprietà separata, ossia quella alienata, separatamente dal suolo, dopo l’ultimazione dell’edificio costruito dal proprietario del fondo (art. 952, secondo comma). Tale dottrina, pertanto, scindendo le ipotesi previste dai due commi dell’articolo in esame, ritiene che il diritto di fare una costruzione sul suolo altrui rappresenti il vero diritto di superficie, mentre il diritto di mantenere la suddetta costruzione, acquisendone la proprietà, configurerebbe la proprietà superficiaria; invece, quanto previsto al secondo comma (ossia l’alienazione di una costruzione già esistente), non costituirebbe un vero diritto di superficie, bensì un diritto di proprietà, e, precisamente, una proprietà separata orizzontalmente, che, in quanto tale, non presupporrebbe, necessariamente, la concessione di un vero diritto di superficie [36].

In antitesi alla tesi testé richiamata, si è sviluppata, e fortemente consolidata, nel corso del tempo, l’opinione che ritiene che la disposizione in esame non disciplini due distinte fattispecie, bensì una figura unitaria, comprensiva sia del diritto di superficie, sia della proprietà superficiaria [37]. Sulla scia di tale indirizzo, pertanto, si ritiene che, oltre al diritto di costruire – diritto di superficie in senso stretto –, non esistano due diversi tipi di proprietà (superficiaria e separata), atteso che, entrambe le ipotesi previste dalla norma di legge, costituiscono il diritto di superficie [38]. In altri termini, la proprietà superficiaria e la proprietà separata, riguardo alle cose per le quali è ammesso il diritto di superficie, sono coincidenti: a séguito della venuta ad esistenza dell’edificio, la posizione di chi l’ha costruito o di chi l’ha acquistato costruito da altri è la medesima, poiché entrambi hanno la proprietà dell’edificio ed entrambi possono mantenerlo sul suolo, in forza di un diritto, che loro spetta verso il proprietario del suolo [39].

Aderendo a tale ultima opinione, è possibile concludere nel senso che la distinzione tra il primo e il secondo comma dell’art. 952, cod. civ. dipenda, esclusivamente, dal momento temporale in cui si realizzi l’acquisto del diritto: nella prima ipotesi, inizialmente si acquista il solo diritto di superficie [40], al quale si affiancherà, in séguito alla realizzazione della costruzione, la proprietà superficiaria sulla stessa; nella seconda ipotesi, il diritto di superficie e la proprietà superficiaria sulla costruzione si acquistano contestualmente [41].

È bene notare che le conclusioni, a cui è giunta la dottrina, aderendo alle diverse opinioni di cui sopra, differiscono profondamente: infatti, i sostenitori della teoria tripartita – sostenendo che il diritto di “mantenere” sussista quando la costruzione sia effettuata in base a una concessione ad aedificandum, diversamente dall’ipotesi in cui la costruzione, già esistente, venga alienata – ritengono inapplicabile, alla proprietà “separata”, la disposizione di cui all’art. 954, terzo comma, cod. civ., ossia il principio per cui il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie; diversamente, l’opinione maggioritaria ritiene che non sia possibile tenere distinto il diritto di “costruire” e il diritto di “mantenere” la costruzione nelle diverse ipotesi (di costruzione edificata in forza di concessione ad aedificandum e di costruzione già esistente alienata), poiché, quanto previsto dal terzo comma di cui sopra, non essendovi alcuna disposizione in senso contrario, altro non può essere se non la regola generale [42].

4. I profili strutturali della rinunzia

Ripercorse le principali tappe storiche, che hanno condotto il Codificatore del 1942 a dettare disposizioni di legge specifiche sul diritto di superficie; dopo aver indagato l’atteggiamento di alcuni legislatori stranieri e dopo aver riproposto le svariate opinioni dottrinali in merito alla natura giuridica del diritto di superficie, è bene ora individuare, per cenni, i caratteri della rinunzia, per giungere a domandarsi se sia possibile – ed, eventualmente, in quali termini – rinunziare al diritto di superficie.

La nostra legislazione non conosce una norma generale in merito alla rinunzia [43], sebbene numerose siano le disposizioni che vi fanno riferimento: si pensi, a titolo di esempio, alle disposizioni in materia di eredità [44] e legato (artt. 478, 519 ss., 649, 650 cod. civ.), alla forma e alla pubblicità (artt. 1350 e 2643 cod. civ.), così come in merito all’estinzione dei diritti reali di godimento, segnatamente in tema di enfiteusi (art. 963 cod. civ.) e di servitù (art. 1070 cod. civ.). Pertanto, di fronte a una diffusa varietà di disposizioni, da sempre compito dell’interprete è quello di tentare una sistemazione dell’istituto in sede dommatica, cercando di individuarne, con quanta più precisione possibile, la natura, gli effetti e i limiti [45].

A tale riguardo, è stato sostenuto che «l’istituto della rinuncia, sia nel campo del diritto privato sia in quello del diritto pubblico, ha confini e contenuto sufficientemente certi e costanti» [46]; sebbene buona parte della dottrina ritenga infruttuoso il tentativo volto alla ricerca di costanti requisiti in capo alla figura della rinunzia, sembra, comunque, possibile, anche sulla base dei molteplici riferimenti normativi, fissare un “minimo comune denominatore” [47].

La rinunzia, sebbene priva di definizione legislativa, si suole comunemente identificare quale atto di dismissione di un diritto [48], che si verifica per effetto dell’unilaterale volontà del titolare [49]. Più nello specifico, l’atto di rinunzia viene considerato come il tipico esempio di negozio giuridico (estintivo), unilaterale, non recettizio e irrevocabile [50].

In primo luogo, infatti, la dottrina [51], avallata dalla giurisprudenza [52], quasi senza eccezioni, definisce la rinunzia quale negozio giuridico [53], in quanto l’attività rinunciativa si manifesta, in genere, attraverso una dichiarazione di volontà, diretta al perseguimento di un effetto, ossia la dismissione della situazione giuridica di cui è titolare il rinunciante. Si osserva, a tale riguardo, che la nozione di atto giuridico in senso stretto non sarebbe, infatti, sufficiente a giustificare l’effetto della fattispecie, che appare una diretta conseguenza della volontà espressa dal rinunziante [54].

In secondo luogo, con riguardo al profilo strutturale, deve rilevarsi che il titolare del diritto, che voglia rinunziare al medesimo, esaurisce il potere, contenuto nel suo diritto di rinunziarvi, mediante la sua unilaterale volontà; di fronte al potere di rinunzia e all’atto, che ne è modo di esercizio, non vi sono più parti, né destinatarî in senso tecnico e ogni altro soggetto, al di fuori del dichiarante, è terzo, non essendo chiamato a fare, a dichiarare o a ricevere la suddetta dichiarazione.

Alla luce di tali ragioni, pertanto, la dottrina assolutamente prevalente attribuisce alla rinunzia il carattere della unilateralità [55], sebbene taluni la definiscano quale atto strutturalmente indifferente [56], e altri, infine, sostenendo una posizione intermedia, affermino che la rinunzia avrebbe solo astrattamente, ma non necessariamente, carattere unilaterale [57].

Diverse, invece, sono le opinioni in merito alla recettizietà, o no, della rinunzia: se è vero che parte della dottrina sostiene che tale carattere debba essere accertato caso per caso, non potendosi fornire una soluzione unitaria [58], è altrettanto vero che la prevalente opinione dottrinale [59] esclude il carattere recettizio del negozio rinunziativo, argomentando dalla natura degli effetti tipici del negozio, che, esaurendosi questi nella sfera del dichiarante, non postulano, per la loro realizzazione, la necessità di alcuna comunicazione al terzo [60]. Invero, soltanto l’effetto abdicativo del diritto presenta una diretta relazione causale con la dichiarazione, in quanto, eventuali ulteriori effetti che da questa dovessero scaturire e prodursi nei confronti dei terzi, costituiscono mere conseguenze riflesse, che, seppur prevedibili, variano in base alle circostanze concrete.

Strettamente correlata alla natura unilaterale e non recettizia della rinunzia, poi, si pone la soluzione al quesito circa l’eventuale revocabilità del negozio: avendo precedentemente osservato che la produzione degli effetti dell’atto di rinunzia non dipenda dalla notificazione o comunicazione della dichiarazione a eventuali terzi interessati, si è concluso ritenendo che essa, in genere, sia immediatamente perfetta ed efficace, non appena manifestata la volontà, diretta alla dismissione del diritto. Diretto corollario di tale condiviso postulato – sebbene si rintracci qualche isolata voce contraria al riguardo [61] – è la qualificazione della rinunzia quale atto irrevocabile [62], poiché, come avviene per la generalità dei negozî giuridici, la manifestazione di volontà, che abbia prodotto effetti giuridici, non può essere posta nel nulla, per mera determinazione del dichiarante, mediante una nuova e contraria dichiarazione di volontà.

Prima di addivenire alla determinazione dell’elemento causale della rinunzia, è bene precisarne gli effetti, in quanto tale operazione può ritenersi utile a tal fine. Concentrando l’attenzione unicamente sulla così detta rinunzia abdicativa, e distinguendo da essa la così detta rinunzia traslativa – che, per struttura e funzioni, si differenzia fortemente dalla prima [63] –, la dottrina ha osservato che essa produca due differenti tipologie di effetti: l’effetto primario o essenziale, che consiste nella dismissione del diritto e, quindi, nella sua fuoriuscita dalla sfera giuridica del titolare, e gli effetti indiretti, o riflessi, i quali, seppur sommariamente prevedibili, variano in base alle circostanze che caratterizzano il caso concreto [64].

Come è stato attentamente posto in luce [65], gli effetti indiretti, nella maggior parte delle ipotesi, consistono nell’estinzione del diritto, dimostrando, quindi, un nesso di frequente correlazione tra l’effetto abdicativo e quello estintivo; ma, l’esistenza di fattispecie in cui quest’ultimo non si produce, rompe l’unità concettuale della classificazione dommatica e impedisce, così, di assumere l’effetto estintivo quale effetto essenziale della fattispecie rinunciativa. A dimostrazione di quanto appena affermato, può osservarsi, infatti, che, talvolta, alla rinunzia di un diritto, non segua l’estinzione dello stesso, bensì la sua sopravvivenza in capo ad altri soggetti [66].

Sotto altro profilo, tuttavia, se l’effetto estintivo del diritto non può assurgere a elemento strutturale della rinunzia, lo stesso non può altrettanto dirsi per l’effetto modificativo del rapporto giuridico sottostante; in altri termini, la fattispecie abdicativa, determinando la perdita del diritto da parte del suo titolare, può dare luogo a diverse conseguenze giuridiche – ora il semplice mutamento del soggetto, rimanendo inalterata la struttura del rapporto, ora l’estinzione di quest’ultimo –, pur comportando, altresì, un effetto modificativo, in chiave soggettiva, o estintivo del rapporto giuridico postone alla base [67].

5. Cenni sul relativo elemento causale

Indagati i profili strutturali che connotano la rinunzia, non resta che domandarsi quale ne sia causa. La difficoltà di fornire una definizione puntuale della causa del negozio giuridico – che, peraltro, costituisce un requisito essenziale del contratto, ai sensi dell’art. 1325 cod. civ. – dipende, principalmente, dall’assenza di una chiara definizione normativa al riguardo, al punto da condurre un noto civilista a definire l’elemento causale quale «oggetto molto vago e misterioso» [68]. Pertanto, nel corso del tempo, di concerto al mutamento della nozione del negozio giuridico [69], varie opinioni si sono susseguite, al fine di tentare di dare una risposta al quesito.

In particolare, l’opinione dottrinale (e giurisprudenziale) più recente ha proposto una definizione di causa, ormai fortemente consolidata, quale funzione economico-individuale, detta anche causa in concreto [70]. Come attentamente rilevato, «ciò che importa sapere è la funzione pratica che effettivamente le parti hanno assegnato al loro accordo», individuando «l’effettiva funzione pratica» del negozio, «l’interesse concretamente perseguito» [71].

Sebbene una parte minoritaria della dottrina definisca la rinunzia quale schema negoziale incompleto, ritenendo che il relativo profilo causale debba individuarsi nel singolo negozio in cui essa, di volta in volta, trova realizzazione [72], è opinione prevalente che la rinunzia sia un negozio causale (e non un negozio astratto), la cui causa consiste esclusivamente nella mera dismissione del diritto [73]; invero, esiste una nota relazione di corrispondenza biunivoca tra il momento causale e la sfera effettuale dell’atto, tale per cui gli effetti finali assolvono alla funzione negoziale e, al contempo, il negozio costituisce il mezzo per realizzarli [74].

Sulla scia di tali premesse, può osservarsi che una comune giustificazione causale, inscindibilmente correlata alla perdita di un diritto, possa riscontrarsi nelle varie ipotesi di rinunzia previste dalla legge. Si tratta, in particolare, di un negozio causalmente incolore, sotto il profilo del titolo posto alla base dell’atto, essendo, quindi, estraneo alla distinzione tra causa onerosa e causa gratuita [75].

6. L’estinzione del diritto di superficie

Anche il diritto di superficie, così come ogni altro diritto reale, è soggetto ad estinzione; a tale riguardo, quali cause estintive, gli artt. 953 e 954 cod. civ. contemplano la scadenza del termine apposto, la prescrizione del diritto per effetto del non uso, protratto per venti anni, nonché il perimento della costruzione (in quest’ultimo caso, solo ove ciò sia stato pattuito, ex art. 954, terzo comma, cod. civ.).

Pertanto, stante la lettera della legge, da sempre la dottrina si interroga se il diritto di superficie sia suscettibile di rinunzia, e, più in generale, se esistano altre cause di estinzione non codificate.

A tale ultimo riguardo, in particolare, il riferimento è, principalmente, al perimento della cosa su cui grava la costruzione, al verificarsi del fenomeno della confusione o di una condizione risolutiva: seguendo l’opinione della dominante dottrina sul punto [76], ai suddetti quesiti viene data, in genere, risposta positiva, ritenendosi, all’uopo, che il diritto de quo venga meno in caso di perimento del suolo (si pensi, a titolo di esempio, al suo sprofondamento nel mare, o al suo inghiottimento a causa di una voragine) [77], oppure nel caso in cui si verifichi il fenomeno della confusione (ossia l’ipotesi in cui si riuniscano, nella stessa persona, la titolarità del diritto di superficie e quella del diritto di proprietà del suolo), così come una condizione risolutiva, eventualmente apposta nel titolo costitutivo del diritto [78].

7. La rinunzia ai diritti reali

Decisamente più discussa e dibattuta, invece, è la possibilità, da parte del superficiario, di rinunziare al diritto di cui è titolare; peraltro, la questione assume connotati assai peculiari, vista la particolare natura giuridica del diritto di superficie, e, quindi, data la sua duplice (o triplice) veste.

Procedendo con ordine, è bene ricordare, in primo luogo, che l’ammissibilità di una rinunzia, che abbia a oggetto il diritto disciplinato dagli artt. 952 ss. cod. civ., si colloca, più in generale, all’interno della nota questione concernente la rinunzia ai diritti reali, che ha visto, recentemente, anche l’intervento del legislatore. Come rilevato, infatti, la rinunzia non gode di una propria disciplina generale, nemmeno nel campo dei diritti reali, pur essendo numerose le disposizioni di legge aventi a oggetto specifiche questioni ad essa correlate.

A tale riguardo, può rilevarsi che, secondo la prevalente opinione, il diritto di proprietà immobiliare, primo tra tutti, sia suscettibile di rinunzia, e le principali ragioni sottese a tale argomentazione risiedano nella natura disponibile del diritto in questione, nonché in una serie di disposizioni legislative: i) l’art. 827 cod. civ., secondo cui i beni immobili, che non sono di proprietà di alcuno, spettano automaticamente al patrimonio dello Stato; ii) gli artt. 882 e 1104 cod. civ., che ammettono la rinunzia liberatoria della quota di comproprietà; iii) l’art. 1118, secondo comma, cod. civ., che esclude, per il condomino, la possibilità di rinunziare al diritto sulle parti comuni, così, implicitamente, ammettendo, a contrario, la possibilità di rinunziarvi nelle altre ipotesi, poste al di fuori del campo applicativo della norma [79].

In merito a tale facoltà, peraltro, deve segnalarsi il recente intervento della Corte di cassazione, a Sezioni unite, a mezzo del quale i giudici di legittimità, riconoscendo espressamente l’ammissibilità della rinunzia al diritto di proprietà immobiliare, hanno ritenuto che essa costituisca una «modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’Art. 832 cod. civ.», la quale, a giudizio della Corte, «“trova causa”, e quindi anche riscontro della meritevolezza dell’interesse perseguito, in sé stessa, e non nell’adesione di un “altro contraente”» [80].

Pertanto, è stato sostenuto che, dalla cornice ordinamentale, non emerge un generale potere-dovere del proprietario di esercitare il diritto, di cui è titolare, esclusivamente per finalità e scopi che possano ritenersi funzionali al sistema socio-economico nel suo complesso, poiché le facoltà di godimento del bene sono, e restano, forme di esercizio del diritto di proprietà, utili al soddisfacimento di un personale interesse disponibile [81].

Peculiare, in un certo senso (ma prevedibile, da altra angolazione), è stata la risposta del legislatore, il quale, infatti, con la L. 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026), all’art. 1, comma 731, in materia di rinunzia alla proprietà immobiliare [82], ha disposto che, al relativo atto notarile, debba essere allegata, a pena di nullità, la documentazione attestante la conformità del bene alla normativa vigente, ivi compresa quella in materia urbanistica, ambientale e sismica: pertanto, se, da un lato, viene confermata l’ammissibilità dell’atto di rinunzia, in linea con l’ultimo orientamento della giurisprudenza di legittimità, dall’altro lato – al fine di impedire pratiche elusive e, quindi, per consentire allo Stato di acquisire solo beni effettivamente utilizzabili o valorizzabili – è stata prescritta, a pena di nullità, l’allegazione della documentazione attestante la conformità urbanistica, catastale, ambientale e sismica rispetto alla normativa vigente [83].

In linea con quanto osservato, la dottrina dà, ugualmente, risposta positiva al quesito attinente alla rinunzia ai diritti reali di godimento, diversi dalla proprietà [84], osservando che la rinunziabilità costituisca un predicato del diritto reale, una delle residue facoltà di quello ius utendi et abutendi che, nel tempo, è stato sempre più eroso, sia pure legittimamente, dal sopravvivere di rilevanti esigenze collettive e dal perseguimento di una funzione sociale della proprietà [85].

8. Vicende abdicative e diritto di superficie, nella sua duplice (o triplice) veste: ammissibilità

Quanto all’ammissibilità della rinunzia al diritto di superficie – la quale potrebbe essere posta in essere per il perseguimento di disparate finalità, anche liberali –, è d’uopo rilevare che detto diritto reale incarna due situazioni giuridiche: il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui e la proprietà della costruzione alienata separatamente dalla proprietà del suolo. Secondo la prevalente dottrina, alla quale si intende qui aderire, la reale ed effettiva distinzione tra le fattispecie di cui al primo e secondo comma dell’art. 952, cod. civ. dipende, esclusivamente, dal momento temporale in cui trova realizzazione l’acquisto del diritto: nella prima ipotesi, infatti, inizialmente si acquista il solo diritto di superficie (in senso stretto), al quale si affiancherà, in séguito alla realizzazione della costruzione, la proprietà superficiaria sulla stessa; nella seconda ipotesi, invece, il diritto di superficie e la proprietà superficiaria sulla costruzione si acquistano contestualmente.

All’interno di tale cornice descrittiva, è possibile distinguere, astrattamente, tre principali ipotesi: i) la rinunzia dello ius aedificandi prima dell’inizio della costruzione; ii) la rinunzia posta in essere dopo l’inizio della costruzione, ma prima che la stessa sia ultimata; iii) la rinunzia che interviene dopo che la costruzione risulti ultimata.

Qualora la rinunzia intervenga prima dell’inizio della costruzione oppure dopo l’inizio dei lavori, ma prima che questi siano terminati, l’opinione dottrinale sembra univoca nell’affermare la legittimità dell’atto: in particolare, tale conclusione incontra il positivo riscontro sia tra gli Autori [86] che distinguono la proprietà superficiaria dalla proprietà separata, sia tra coloro che, invece, rigettano tale bipartizione, reputando unitaria la fattispecie di cui all’art. 952 cod. civ. [87].

Più soluzioni, invece, vengono proposte in merito all’ammissibilità della rinunzia alla proprietà della costruzione, una volta venuta ad esistenza, nonché ai relativi effetti: invero, quella parte della dottrina, che distingue la proprietà “superficiaria” dalla proprietà “separata” sostiene che, una volta eseguita la costruzione, l’effetto della rinunzia non può essere quello di porre nel nulla gli effetti che il diritto di superficie ha già prodotto. In particolare, seguendo tale filone interpretativo, si osserva che la proprietà superficiaria, una volta costituita, non può estinguersi e, conseguentemente, la costruzione non può passare in proprietà del dominus soli se, a favore di costui, manchi un negozio di trasferimento della costruzione (oppure, in alternativa, una rinunzia traslativa) [88].

Segnatamente, quindi, secondo la teoria tripartita: i) venuta ad esistenza la proprietà superficiaria, pur non potendosi questa estinguere, sarebbe unicamente ammissibile la rinunzia al diritto di superficie, la quale rinunzia produrrebbe il più limitato effetto di estinguere il solo diritto di superficie inteso in senso stretto, con la conseguenza che, in caso di perimento della costruzione, il superficiario non potrebbe più ricostruirla [89]; ii) diversamente, la proprietà separata – non costituendo un vero diritto di superficie, bensì un diritto di proprietà, e, precisamente, una proprietà separata orizzontalmente –, non presupporrebbe la concessione di un vero diritto di superficie, che, quindi, non sarebbe rinunziabile [90].

In antitesi con l’orientamento sopra descritto, si pone l’opinione della prevalente dottrina, ispirata, in particolare, dalle riflessioni di Giovanni Pugliese [91]: condivisa l’unitarietà della fattispecie di cui all’art. 952 cod. civ. e riconosciuta, in ogni caso, a favore del titolare della costruzione, l’esistenza di un diritto sul suolo, vantato nei confronti del dominus soli, tale dottrina ammette la rinunziabilità del diritto spettante al proprietario superficiario, anche successivamente all’ultimazione dell’edificio. E se l’effetto primo e immediato, che detto atto produce, consiste nella mera dismissione del diritto, l’effetto indiretto e riflesso deve essere individuato nel ripristino del principio dell’accessione, determinando, così, l’acquisto della costruzione – a titolo originario – a favore del proprietario del suolo [92].

Come condivisibilmente affermato, infatti, il diritto di superficie, così come qualsiasi ius in re aliena, costituisce un peso e un limite che comprime la proprietà, il cui venir meno (per rinunzia) non può che comportare l’espansione di quest’ultima, in forza del principio di elasticità del dominio; alla luce di quanto osservato, deve escludersi una situazione di vacantia, stante l’assenza di soluzione di continuità tra la rinunzia e l’espansione della proprietà [93].

Ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350, n. 5 e 2643, n. 5, cod. civ., per la rinunzia, quale atto unilaterale, non recettizio, l’ordinamento giuridico impone la forma scritta ad substantiam e la trascrizione nei registri immobiliari.

In particolare, la trascrizione della rinunzia del diritto di superficie – il cui atto, ex art. 2657 cod. civ., dovrà necessariamente compiersi nella forma dell’atto pubblico, o della scrittura privata con sottoscrizione autenticata [94] –, è pretesa al fine della produzione degli effetti di cui all’art. 2644 cod. civ., con la conseguenza che solo i terzi che dovessero acquistare dal rinunziante prima della trascrizione dell’atto di rinunzia potrebbero opporre il loro diritto al proprietario del suolo [95]. Inoltre, al dominus soli spetterebbero le azioni di danno nei confronti del superficiario, qualora quest’ultimo dovesse disporre del diritto di superficie dopo avervi rinunziato, in quanto, in tale ipotesi, disporrebbe di un bene non più proprio, incorrendo in un atto illecito [96].

Da ultimo, resta ferma, in ogni caso, la disciplina dettata dall’art. 2816 cod. civ.; pertanto, la rinunzia non produce effetti pregiudizievoli per le eventuali ipoteche costituite sul diritto di superficie, le quali, infatti, continuano a permanere sul suo valore, fino all’operare di una diversa causa di estinzione. La norma consente di affermare che le ipoteche costituite sul suolo o sulla superficie continuino a gravare separatamente questi diritti a séguito della rinunzia, sia nell’ipotesi in cui esistano soltanto ipoteche sul suolo o sulla superficie, sia qualora esistano ipoteche sull’uno e ipoteche sull’altra. In altri termini, l’ipoteca sulla superficie non si estende al suolo e l’ipoteca sul suolo non si estende alla superficie, mantenendo, così, una propria autonomia [97].

NOTE

[1] G. Pugliese, Superficie, in Comm. cod. civ., a cura di A. Scialoja, G. Branca, Bologna-Roma, 1976, IV ed., p. 556.

[2] In questi termini, v. A. Guarneri, voce Superficie, in Dig. Disc. priv., Sez. civ., vol. XIX, Torino, 1999, p. 207; A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, in Cod. civ. Comm., fondato da P. Schlesinger, dir. da F. D. Busnelli, Milano, 2007, p. 2.

[3] Cfr. A. Paladini, voce Superficie (diritto romano), in Noviss. Dig. It., vol. XVIII, Torino, 1971, p. 942; A. Guarneri, voce Superficie, cit., p. 207; A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 2; M. Robles, Della superficie. Art. 952-956, in Comm. cod. civ. Scialoja-Branca-Galgano, a cura di G. De Nova, Bologna, 2024, p. 9.

[4] Sul principio di accessione necessaria, in epoca romana, v., almeno, P. Bonfante, Istituzioni di diritto romano, Milano, 1932, p. 340 ss.; G. Branca, voce Accessione, in Enc. dir., vol. I, Milano, 1958, p. 261 ss.; C. Sanfilippo, voce Accessione (diritto romano), in Noviss. Dig. It., vol. I, 1957, p. 129 ss.; V. Arangio Ruiz, Istituzioni di diritto romano, Napoli, 1980, XIV ed., p. 258 ss.; F. Sitzia, voce Superficie (dir. rom.), in Enc. dir., vol. XLIII, Milano, 1990, p. 1459 ss. In particolare, come rilevato da A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 2, nota 2, numerosi sono i giuristi romani, assai prestigiosi, che associano il principio di accessione al diritto naturale: Ulpiano (Dig. 9, 2, 50) discorre di «naturale jus, quod superficies ad dominum soli pertinet»; Paolo (Dig. 44, 7, 44) osserva che «sic et in tradendo si quis dixerit se solum sine superficie tradere, nihil proficit quo minus et superficies transeat, quae natura solo cohaeret».

[5] Così, F. Sitzia, voce Superficie (dir. rom.), cit., p. 1459.

[6] In questi termini, v. D. Simoncelli, voce Superficie (diritto di), in Nuovo Dig. It., vol. XVIII, Torino, 1940, p. 1215; L. Salis, La superficie, in Tratt. dir. civ. it., dir. da F. Vassalli, vol. IV, Torino, 1958, II ed., p. 1; A. Paladini, voce Superficie (diritto romano), cit., p. 942; A. Guarneri, voce Superficie, cit., p. 207; A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 2 ss.; G. Giacobbe, La superficie, in Tratt. dir. civ. e comm., già dir. da A. Cicu, F. Messineo, L. Mengoni, continuato da P. Schlesinger, Milano, 2003, p. 7 ss.; M. Robles, Della superficie. Art. 952-956, cit. p. 9.

[7] Cfr., A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 2.

[8] Così, G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 11.

[9] L’ampiezza del contenuto del diritto di superficie lo ha fatto considerare, da parte di taluni Autori, una vera e propria anomalia giuridica; sul punto, v. A. Lucci, Del diritto di superficie e proprietà del sottosuolo, Napoli-Torino, 1927, p. 35 ss.; A. Paladini, voce Superficie (diritto romano), cit., p. 942 ss. Osserva, in particolare, P. Bonfante, Istituzioni di diritto romano, cit., p. 342 che «il diritto del superficiario è anche più assoluto di quello dell’enfiteuta. Egli non ha limiti, né obblighi verso il proprietario e nemmeno l’annua retribuzione che ha nome solarium, pure essenziale alla superficie». Da tali premesse, l’Autore deduce che la causa del contratto costitutivo del diritto di superficie poteva essere la più diversa: vendita, se veniva corrisposto un prezzo una volta per tutte; locazione, se veniva pattuito un solarium; donazione, infine, se si rinunciava a qualunque corrispettivo. Contra, v. L. Salis, La superficie, cit., p. 2.

[10] Così, A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 4.

[11] Sul punto, v. V. Simoncelli, Il principio del lavoro come elemento di sviluppo di alcuni istituti giuridici, in Riv. it. sc. giur., 1888, IV, p. 65 ss.; L. Coviello, La proprietà, cit., p. 168; A. Lucci, Del diritto di superficie e proprietà del sottosuolo, cit., p. 57; L. Barassi, Proprietà e comproprietà, Milano, 1951, p. 609.

[12] Così, L. Coviello, La proprietà, cit., p. 169.

[13] La bipartizione concettuale della proprietà in “utile” e “diretta” ebbe una decisiva influenza nell’elaborazione del diritto di superficie; a tale riguardo, v. G. Mirabelli, Del diritto dei terzi secondo il codice civile italiano, Torino, 1889, p. 501; L. Coviello, La proprietà, cit., p. 169 ss.; A. Lucci, Del diritto di superficie e proprietà del sottosuolo, cit., p. 72 ss.; L. Cariota Ferrara, L’enfiteusi, in Tratt. dir. civ., dir. da F. Vassalli, vol. IV, Torino, 1950, p. 32 ss.; A. Guarneri, voce Superficie, cit., p. 208.

[14] Così, G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 15.

[15] Come osservato da G. Pugliese, Dominium ex iure Quritium – proprietà – property, in Studi per Satta, vol. II, Padova, 1982, p. 1233, e come riportato da A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 5, «l’impatto del feudalesimo, il quale per le caratteristiche e le esigenze dell’assetto socio-politico che instaurava e per l’influenza germanica che ampiamente risentiva, non ammetteva una signoria fondiaria assoluta come la proprietà e determinava la nascita, al posto di questa, di signorie minori concepibili come sue frazioni di diverso contenuto. Tuttavia, il prestigio dei modelli culturali romani fu tale che non si rinunziò al termine dominium e lo si adattò a tali signorie».

[16] Cfr., G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 18; A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 7.

[17] Ai fini di un approfondimento sull’esperienza francese, v. C. B. M. Toullier, Il diritto civile francese secondo l’ordine del codice, vol. II, Napoli, 1857, p. 33 ss.; M. Planiol, Droit civil, vol. I, Parigi, 1920, p. 715 ss.; S. Rodotà, La definizione della proprietà nella codificazione napoleonica, in Il terribile diritto, Milano, 1981, p. 75 ss.; G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 19 ss.; A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 7 ss.

[18] Cfr., K. S. Zachariae, Corso di diritto civile francese, vol. I, Napoli, 1851, p. 145.

[19] Così, G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 22.

[20] A tale proposito, osserva C. B. M. Toullier, Il diritto civile francese secondo l’ordine del codice, cit., p. 32 che «il proprietario può distaccarne quei diritti che meglio a lui pare […], in una parola smembrare la sua proprietà in quel modo che stima a proposito, purché non vi sia cosa contraria alle leggi o all’ordine pubblico».

[21] A tale riguardo, G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 26 ss. – a cui si rinvia, ai fini di una disamina sistematica del Codice per il Regno delle due Sicilie, del Codice per gli Stati di Parma, Piacenza e Guastalla, nonché il Codice per gli Stati di S.M. il Re di Sardegna –, rileva come, effettivamente, al descritto modello francese si ispirarono le codificazioni italiane preunitarie, non senza, però, differenze significative.

[22] Il silenzio del legislatore del Codice civile in tali esperienze, peraltro, non ha comportato la scomparsa di tale antico diritto, che, al contrario, ha conosciuto una diffusione già nella successiva legislazione, all’interno e all’esterno dei singoli Codici, nonché in dottrina e in giurisprudenza. In Belgio, a titolo di esempio, a integrazione del Code civil, è stata emanata la L. 10 gennaio 1824, la quale ha espressamente definito e disciplinato il diritto di superficie; in Spagna, da tempo, dottrina e giurisprudenza ritengono derogabile il principio di accessione, di cui agli artt. 353 ss. del Codigo civil, riconoscendo, pertanto, al proprietario la facoltà di alienare a terzi il diritto di costruire, usare e conservare la costruzione, piantare alberi, a titolo gratuito o oneroso; ancora, nella Provincia canadese del Québec, la superficie è conosciuta e praticata secondo gli insegnamenti di una giurisprudenza sempre più liberale e permissiva. Per un più analitico approfondimento, v. A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 8 ss.

[23] Ai fini di un approfondimento, in merito alla disciplina dell’istituto della superficie nelle legislazioni straniere, v. D. Simoncelli, voce Superficie (diritto di), cit., p. 1215 ss.; L. Salis, La superficie, cit., p. 3 ss.; L. Salis, voce Superficie (diritto vigente), in Noviss. Dig. It., vol. XVIII, Torino, 1971, p. 945; A. Guarneri, voce Superficie, cit., p. 208 ss.; G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 28 ss.; A. Guarnieri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 8 ss.

[24] L’apparente rigore dell’impostazione spiccatamente individualista, propria della codificazione francese, non fu accolta in tutte le sue conseguenze dal Codice italiano, il quale, infatti, agli artt. 1556 ss., accolse e disciplinò l’enfiteusi. In tal senso, v. L. Borsari, Commentario del codice civile italiano, vol. II, Torino, 1872, p. 571; G. Lomonaco, Della distinzione dei beni e del possesso, Napoli, 1891, p. 90 ss.

[25] In merito al diritto di superficie sotto la vigenza del Codice civile del 1865, v. N. Coviello, Della superficie considerata anche in rapporto al suolo e al sottosuolo, Bologna, 1892.

[26] Così, A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 20. Nello stesso senso, in giurisprudenza, v. Cass., 16 settembre 1981, n. 5130, in Vita not., 1982, p. 259 ss., a mezzo della quale i giudici di legittimità osservano che «già sotto il vigore del cod. civ. 1865 era configurabile, in base al combinato disposto degli artt. 440 e 448, una divisione del diritto di proprietà relativo a un immobile in autonome e distinte forme incidenti separatamente sul suolo, sul sottosuolo e sul soprasuolo».

[27] A tale riguardo, M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, in Tratt. dir. it., dir. da P. Cendon, Milano, 2006, p. 38 ss. – a cui si rinvia ai fini della individuazione delle svariate teorie ideate sotto la vigenza del Codice civile del 1865 – osservano che alcuni Autori risolvevano il problema della qualificazione del diritto del superficiario sul suolo altrui attribuendo allo stesso mera efficacia obbligatoria; altri, invece, ne vedevano una limitazione legale della proprietà del suolo; per altri ancora, la proprietà superficiaria veniva ricompresa nel diritto di usufrutto o di enfiteusi; altri, infine, affermavano l’esistenza di un vero diritto di superficie, pur non trovandone riscontri certi nel diritto positivo. Per la ricostruzione delle diverse opinioni dottrinali, sotto la vigenza del Codice previgente, v., altresì, D. Simoncelli, voce Superficie (diritto di), in Nuovo Dig. It., vol. XVIII, Torino, 1940, p. 1217 ss.

[28] In questi termini, v. M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 38.

[29] Per i criteri proposti circa l’individuazione della realità, nonché per tracciare le distinzioni tra i diritti reali minori, v., tra tutti, M. Comporti, Diritti reali in generale, in Tratt. dir. civ. e comm., già dir. da A. Cicu, F. Messineo, continuato da L. Mengoni, vol. VIII, t. I, Milano, 1980, p. 232 ss.

[30] Ai fini dell’individuazione delle ragioni, che hanno determinato l’introduzione, nel nostro ordinamento, dell’istituto della superficie, v., in particolare, L. Salis, La superficie, cit., p. 11 ss.

[31] Si possono richiamare, a titolo di esempio, la L. 22 ottobre 1971, n. 865 (così detta legge sulla casa), con la quale si è previsto per i suoli espropriati, o ceduti bonariamente, per fini di edilizia economica e popolare la cessione di parte delle aree in proprietà e di parte delle aree in superficie; la L. 24 marzo 1989, n. 122 (così detta legge Tognoli), dettata in materia di parcheggi, la quale prevede la realizzazione su aree comunali, o nel sottosuolo delle stesse, di parcheggi, da destinare a pertinenze di immobili privati, consentendo l’alienabilità di tali parcheggi sotto forma di cessione del corrispondente diritto di superficie, con durata infra novantenne.

[32] Tale critica osservazione venne attentamente mossa da G. Balbi, Il diritto di superficie, Torino, 1947, p. 23.

[33] Così, G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 74.

[34] A tale riguardo, M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 51 ss. osservano che «la codificazione del diritto di superficie e lo sdoppiamento di ipotesi previsto dall’art. 952 c.c. sia tipico di tutti quegli ordinamenti in cui il principio dell’accessione non è conosciuto, o in cui, come nel nostro caso, allo stesso vengono ammesse deroghe legali». Nello stesso senso, v. G. Pugliese, Superficie, cit., p. 558.

[35] Principale esponente della suddetta tesi fu L. Salis, La superficie, cit., p. 5 ss., ad opinione del quale: «Se, per diritto di superficie, si intende il diritto di fare e mantenere sopra o sotto il suolo una costruzione (art. 952, prima parte), dovrebbe concludersi che, una volta che la costruzione già esiste, di un diritto di superficie non possa più ovviamente parlarsi: esisterebbe una proprietà superficiaria sulla costruzione e, sino a che questa esiste, non sarebbe esatto parlare di un diritto di superficie, dato che questo presupporrebbe una costruzione ancora da compiere». Al netto di tale bipartizione, conclude l’Autore, considerando «assolutamente autonomi diritto di superficie e proprietà superficiaria nel senso che, mentre mediante la costituzione del diritto di superficie si giunge alla formazione della proprietà superficiaria, la proprietà separata sulla costruzione può essere costituita ed esistere indipendentemente dalla costituzione ed esistenza di un diritto di superficie».

[36] Come messo in luce da M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 53, tale orientamento dottrinale trova un riferimento, sia pur debole, in quanto apparentemente non molto significativo, nella circostanza che il termine “proprietà” venga impiegato dal legislatore nel solo secondo comma della norma in oggetto, così, sostanzialmente, giustificando la sopra descritta prospettiva, che identifica il vero diritto di superficie nel diritto di “fare” la costruzione. La così detta teoria tripartita è stata avallata da un’isolata pronunzia della Corte di cassazione (Cass., 13 febbraio 1993, n. 1844, in Riv. giur. edilizia, 1993, I, p. 1023 ss.).

[37] La tesi viene, primariamente, ricondotta al pensiero di G. Pugliese, Superficie, cit., p. 566 ss., il quale, osservando la portata innovativa del Codice civile del 1942, ritiene che l’art. 952 cod. civ., da un lato, ribadisca l’ammissibilità di una proprietà della costruzione separata da quella del suolo, e, dall’altro lato, configura una nuova specie di diritto reale: il diritto di costruire sul suolo altrui e di mantenere su tale suolo, la costruzione compiuta o già esistente.

[38] Tale tesi ha trovato il conforto dell’opinione maggioritaria in epoca moderna; sul punto, v. G. Iannuzzi, L’art. 952, comma 2, c.c. e la costituzione del diritto di superficie, in Giust. civ., 1965, I, p. 488 ss.; A. Quaranta, Della superficie, in Comm. cod. civ., dir. da F. De Martino, Roma, 1972, p. 10 ss.; G. Pugliese, Superficie, cit., p. 566 ss., G. Pasetti Bombarella, voce Superficie (dir. priv.), in Enc. dir., vol. XLIII, Milano, 1990, p. 1472 ss.; A. Chianale, Il diritto di superficie: epitomi giudiziarie ed occasioni perdute, in Giur. it., 1994, I, p. 1851 ss.; P. Gallo, La superficie, in Tratt. dir. priv., dir. da M. Bessone, vol. VII, Beni, proprietà e diritti reali, t. II, a cura di P. Gallo, A. Natucci, Torino, 2001, p. 7 ss.; G. Gabrielli, Diritto di superficie e pubblicità nei registri immobiliari e nei libri fondiari, in Vita not., 2008, I, p. 81.

[39] Così, G. Pugliese, Superficie, cit., p. 566.

[40] In tale ipotesi, M. Robles, Della superficie. Art. 952-956, cit. p. 40, riferendosi alla concessione ad aedificandum, discorre di un «primo germe di futura proprietà».

[41] Ad ulteriore chiarimento della fattispecie, ex multis, v. G. Pugliese, Superficie, cit., p. 568 ss.; G. Pasetti Bombarella, voce Superficie (dir. priv.), cit., p. 1472, i quali rilevano come sia pacifico che il diritto del superficiario sulla costruzione sia il diritto di proprietà, sia nel caso in cui egli abbia acquistato la costruzione eseguendola in conformità ad una concessione ad aedificandum, sia nell’ipotesi in cui la proprietà della costruzione, già esistente, gli sia stata trasferita separatamente dalla proprietà del suolo. Invece, la natura del diritto del superficiario su quest’ultimo (ossia il diritto di superficie in senso stretto), non è espressamente indicata nell’art. 952 cod. civ., ma essa può dedursi da altre disposizioni di legge: in particolare, dagli artt. 2810, primo comma, n. 3 e 2816 cod. civ., i quali prevedono l’ipoteca del diritto di superficie; dall’art. 2812, terzo comma, cod. civ., il quale dispone, a favore di chi acquisti un diritto di superficie sopra un suolo ipotecato, l’applicazione delle disposizioni relative ai terzi acquirenti, così assimilando il diritto di superficie al diritto di proprietà; nonché dall’art. 954, quarto comma, cod. civ., che sottopone il diritto di superficie alla prescrizione ventennale, in quanto tale prescrizione è prevista per i diritti reali su cosa altrui. In definitiva, grazie alla codificazione del 1942, il diritto di superficie sul suolo, quale diritto reale, viene ad aggiungersi agli altri già previsti dal Codice civile del 1865, così, superando legislativamente la tipicità dei diritti reali.

[42] Così, M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 58 ss.

[43] Sul punto, R. Quadri, La rinunzia al diritto reale immobiliare. Spunti di riflessione sulla causa dell’atto unilaterale, Napoli, 2018, p. 2 ss., osserva che tale carenza normativa potrebbe essere dipesa dalla scarsa inclinazione del legislatore italiano verso la definizione di concetti e categorie dommatiche, oppure potrebbe essere stata il frutto di una vera e propria scelta di politica legislativa.

[44] In merito alla rinunzia all’eredità e alla sua natura giuridica, v., tra tutti, C. Coppola, La rinunzia all’eredità, in Tratt. dir. delle successioni e donazioni, dir. da G. Bonilini, vol. I, La successione ereditaria, Milano, 2009, p. 1527 ss.

[45] Sulla rinunzia, vasta è la letteratura; in particolare, v. F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, Torino, 1915, II ed., p. 1 ss.; A. Bozzi, voce Rinunzia, in Nuovo Dig. It., vol. XVIII, Torino, 1939, p. 711 ss.; S. Piras, La rinunzia nel diritto privato, Napoli, 1940; L. Cariota Ferrara, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, Napoli, 1949, p. 20 ss.; M. Allara, Le fattispecie estintive del rapporto obbligatorio, Torino, 1952, p. 223 ss.; G. Giampiccolo, La dichiarazione recettizia, Milano, 1959, p. 86 ss.; E. Betti, Teoria generale del negozio giuridico, in Tratt. dir. civ. it., dir. da F. Vassalli, vol. XV, t. II, Torino, 1960, II ed., p. 300 ss.; L. Ferri, Rinunzia e rifiuto nel diritto privato, Milano, 1960, p. 1 ss.; A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), in Noviss. Dig. It., vol. XV, Torino, 1968, p. 1140 ss.; P. Perlingieri, Remissione del debito e rinunzia al credito, Napoli, 1968; F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), in Enc. dir., vol. XL, Milano, 1989, p. 923 ss.; F. Santoro-Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, Napoli, 1989, IX ed., p. 218; F. Macioce, Il negozio di rinuncia nel diritto privato, Napoli, 1990, p. 77 ss.; M.E. La Torre, Abbandono e rinuncia liberatoria, Milano, 1993; G. Sicchiero, voce Rinuncia, in Dig. Disc. priv., Sez. civ., vol. XVII, Torino, 1998, p. 652 ss.; C. Coppola, La rinunzia ai diritti futuri, Milano, 2005; L. Bozzi, La negozialità degli atti di rinunzia, Milano, 2008, p. 1 ss. In merito alla rinunzia al legato, v. G. Bonilini, Dei legati. Artt. 649-673, in Cod. civ. Comm., fondato da P. Schlesinger, dir. da F. D. Busnelli e G. Ponzanelli, Milano, 2020, III ed., p. 209 ss.

[46] Così, A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), cit., p. 1140.

[47] In questi termini, v. L. Ferri, Rinunzia e rifiuto nel diritto privato, cit., p. 4 ss.; F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 924 ss.; R. Quadri, La rinunzia al diritto reale immobiliare. Spunti di riflessione sulla causa dell’atto unilaterale, cit., p. 3.

[48] Sul concetto di “abbandono”, talvolta impiegato per riferirsi alla rinunzia di diritti, v. G. Deiana, voce Abbandono (derelictio), in Enc. dir., vol. I, Milano, 1958, p. 5 ss.

[49] Così, F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, cit., p. 1.

[50] In questi termini, v. L. Ferri, Rinunzia e rifiuto nel diritto privato, cit., p. 2. Si rinvia all’opera dell’Autore (L. Ferri, Rinunzia e rifiuto nel diritto privato, cit., p. 42 ss.) ai fini della distinzione tra rinunzia e rifiuto nell’ordinamento giuridico italiano.

[51] Cfr., F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, cit., p. 47 ss.; S. Piras, La rinunzia nel diritto privato, cit., p. 15 ss.; L. Cariota Ferrara, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, cit., p. 128 ss.; F. Carnelutti, Teoria generale del diritto, Roma, 1951, p. 65 ss.; L. Ferri, Rinunzia e rifiuto nel diritto privato, cit., p. 2; P. Perlingieri, Remissione del debito e rinunzia al credito, cit., p. 88; F. Santoro-Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, cit., p. 218; M.E. La Torre, Abbandono e rinuncia liberatoria, cit., p. 52 ss.; G. Sicchiero, voce Rinuncia, cit., p. 654; F. Gazzoni, Manuale di diritto privato, Napoli, 2021, XX ed., p. 871.

[52] Sulla definizione della rinuncia quale negozio giuridico, in giurisprudenza, v. Cass., 27 giugno 1990, n. 6546, in Vita not., 1990, p. 533 ss.; Cass. 19 marzo 2024, n. 7341, in Guida al diritto, 2024, p. 18 ss.

[53] Sul concetto di negozio giuridico, v., ex multis, R. Scognamiglio, Contributo alla teoria del negozio giuridico, Napoli, 1950; E. Betti, Teoria generale del negozio giuridico, cit.; E. Betti, voce Negozio giuridico, in Noviss. Dig. it., vol. XI, Torino, 1965, p. 208 ss.; F. Santoro-Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, cit., p. 125 ss.

[54] In questi termini, v. F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 926. Contra, v. L. Bozzi, La negozialità degli atti di rinunzia, cit., p. 27 ss., la quale critica la ricostruzione prospettata dalla prevalente dottrina, in quanto giudica scorretta e aprioristica la necessaria equazione tra atto di autonomia privata e atto negoziale; secondo l’Autrice, invero, è discutibile l’assunto secondo cui l’atto giuridico in senso stretto sia incapace di produrre modificazioni sul piano giuridico e, sebbene il negozio giuridico costituisca il precipitato logico dell’autonomia privata, deve escludersi che quest’ultima possa, o debba, esplicarsi solo tramite l’attività negoziale. Conclude, pertanto, l’Autrice nel senso di ritenere impossibile la ricostruzione di una figura generale di rinuncia unitaria – sotto il profilo definitorio, disciplinatorio e strutturale –, potendo, tutt’al più, delineare una definizione del fenomeno in termini estremamente generali e meramente descrittivi, inquadrando le fattispecie rinunciative disciplinate dal legislatore talvolta nella categoria dei negozi giuridici (rinunzia ai diritti di credito), talaltra in quella degli atti giuridici in senso stretto (rinunzia ai diritti reali).

[55] In tal senso, v. F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, cit., p. 47; S. Piras, La rinunzia nel diritto privato, cit., p. 40 ss.; A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), cit., p. 1146; P. Perlingieri, Remissione del debito e rinunzia al credito, cit., p. 87; F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 934; F. Santoro-Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, cit., p. 218; G. Sicchiero, voce Rinuncia, cit., p. 654; F. Gazzoni, Manuale di diritto privato, cit., p. 871.

[56] Cfr., M. Allara, Le fattispecie estintive del rapporto obbligatorio, cit., p. 227, a parere del quale l’attività rinunciativa può assumere sia la configurazione del negozio unilaterale, sia quella del negozio bilaterale, a seconda dei casi.

[57] L. Cariota Ferrara, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, cit., p. 142 ss.

[58] In tal senso, v. G. Sicchiero, voce Rinuncia, cit., p. 655, il quale ritiene la recettizietà, talora, insita in relazione al rapporto in cui la rinuncia medesima opera. Pertanto, l’Autore conclude nel senso di dover essere accertato caso, per caso, il carattere recettizio, o no, della rinunzia, senza che una delle ipotesi legislativamente previste possa valere come modello generale, a fronte di altre che dovrebbero rappresentare eccezioni ad un principio così individuato.

[59] In dottrina, v. F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, cit., p. 102; A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), cit., p. 1146; F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 937; F. Gazzoni, Manuale di diritto privato, cit., p. 871. Nello stesso senso si pone anche l’opinione di G. Giampiccolo, La dichiarazione recettizia, p. 86 ss., il quale, peraltro, precisa che le conclusioni a cui si è giunti riguardino, esclusivamente, la rinuncia abdicativa intesa in senso “puro”, ossia quella rinunzia effettuata al solo fine di far fuoriuscire un diritto dalla propria sfera giuridica; diversamente, nel caso in cui la rinunzia avesse come effetto quello di liberare il rinunciante dalle obbligazioni propter rem derivanti dalla titolarità del diritto (così detta rinuncia liberatoria), sarebbe necessario che essa sia portata a conoscenza degli altri soggetti (un esempio, in tal senso, può ritrovarsi nell’ipotesi di cui all’art. 1104 cod. civ.). In giurisprudenza, v. Cass., 29 aprile 1965, n. 761, in Rep. giust. civ., 1958; Cass., 2 marzo 2015, n. 4162, in Giust. civ. Mass., 2015; Comm. trib. Reg., Napoli, 25 novembre 2021, n. 8417, in Red. Giuffrè, 2022.

[60] Così, F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 937.

[61] Di altro avviso, infatti, sono coloro i quali negano il carattere generalmente irrevocabile della rinunzia, ritenendo che l’irrevocabilità si determini solo nel momento in cui la dichiarazione giunga a conoscenza dei terzi interessati ad approfittarne (in tal senso, v. G. Stolfi, In tema di revocabilità della rinuncia, in Foro it., 1933, vol. LVIII, I, c. 756 ss.; L. Coviello, Delle ipoteche nel diritto civile italiano, Roma, 1936, II ed., p. 459 ss.), nonché quelli che, affermata la temporanea vacanza del diritto rinunciato, ammettono la possibilità di revoca fin tanto che non si sia verificata l’apprensione del diritto dismesso da parte del terzo.

[62] Si esprimono in questo senso: S. Piras, La rinunzia nel diritto privato, cit., p. 40 ss.; G. Giampiccolo, La dichiarazione recettizia, cit., p. 86 ss.; E. Betti, Teoria generale del negozio giuridico, cit., p. 301; A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), cit., p. 1146; p. 87; R. Cicala, L’adempimento indiretto del debito altrui, Napoli, 1968, p. 188. Sul punto, F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 940, precisa che al nostro ordinamento giuridico non sono estranei negozi unilateralmente revocabili, come il negozio di fondazione (art. 15 cod. civ.), il testamento (art. 587 cod. civ.), la procura (art. 1396 cod. civ.); tuttavia, si tratta di ipotesi in cui la revocabilità, prevista per ragioni diverse, si giustifica per la peculiarità dei singoli negozi e si delinea, dunque, come eccezione al principio generale accolto nel sistema, secondo cui, appunto, il negozio giuridico è generalmente irrevocabile. In linea con la prevalente dottrina, si esprime, altresì, la costante giurisprudenza; a tale riguardo, ex multis, v. Cass., 23 luglio 1997, n. 6872, in Giust. civ. Mass., 1997, p. 1254 ss.

[63] Sulla rinunzia traslativa – che, a giudizio della prevalente e dominante opinione dottrinale, non può sussumersi nella fattispecie abdicativa, non costituendo una vera rinuncia (intesa questa in senso stretto) –, v. F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, cit., p. 50 ss.; L. Cariota Ferrara, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, cit., p. 124 ss.; E. Betti, Teoria generale del negozio giuridico, cit., p. 292 ss.; G. Benedetti, Struttura della remissione. Spunti per una dottrina del negozio unilaterale, in Riv. trim. dir. proc. civ., 1962, III, p. 1316; P. Perlingieri, Remissione del debito e rinunzia al credito, cit., p. 86 ss.; L. Bozzi, La negozialità degli atti di rinunzia, cit., p. 7. Come osservato dalla dottrina che si è occupata della fattispecie, il concetto di rinunzia è essenzialmente legato alla perdita del diritto da parte del suo titolare; pertanto, di rinunzia traslativa non può parlarsi che impropriamente, essendo questa, di fatto, un contratto traslativo. In particolare, quindi, l’elemento differenziale tra le due figure (rinunzia abdicativa e traslativa) consiste nella causa del negozio, in quanto nella seconda sono gli effetti riflessi a costituire l’elemento essenziale della fattispecie; se il vantaggio altrui – che, come osservato, potrà costituire un mero risultato indiretto della rinunzia abdicativa – diviene la causa stessa del negozio posto in essere, inevitabilmente si realizza un diverso schema negoziale, che nulla ha più in comune con la rinunzia. Da tali premesse, derivano numerose conseguenze, soprattutto di notevole interesse pratico (anche notarile): la rinunzia traslativa, infatti, presenta una struttura bilaterale, essendo, quindi, necessaria l’accettazione da parte degli altri soggetti e, in merito alla forma, trattandosi di un atto traslativo, dovranno necessariamente inserirsi tutte le dichiarazioni necessarie per il compimento di atti che comportano il trasferimento di diritti (si pensi, sempre in merito a riflessioni di stampo notarile, alla disciplina urbanistica, alla normativa sull’attestazione delle prestazioni energetiche degli edifici, così come a quella in tema di conformità catastale). Su tali ultimi aspetti di interesse notarile, v. L. Genghini, T. Campanile, F. Crivellari, I diritti reali, Milano, 2024, II ed., p. 382 ss.

[64] In questi termini, v. P. Perlingieri, Appunti sulla rinunzia, in Riv. notariato, 1968, p. 345 ss.

[65] Sul punto, in particolare, v. P. Perlingieri, Appunti sulla rinunzia, cit., p. 348; F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 925.

[66] Basti pensare all’accrescimento, che segue alla rinunzia della quota da parte di un condomino (artt. 882 e 1104 cod. civ.), oppure alla disciplina dell’ipoteca sui diritti reali di godimento (artt. 2814 e 2816 cod. civ.): a tale riguardo, a titolo di esempio, la prima norma da ultimo citata, dispone che se la cessazione dell’usufrutto avvenga per rinunzia, l’ipoteca, costituita sul diritto reale di godimento, perdura fino a che non si verifichi l’evento che avrebbe altrimenti prodotto l’estinzione dell’usufrutto.

[67] Ai fini di un accurato approfondimento sui legami tra rinunzia e rapporto giuridico, v. F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 924 ss.; C. Coppola, La rinunzia all’eredità, cit., p. 1532 ss.

[68] Così, F. Ferrara, Teoria dei contratti, Napoli, 1940, p. 127.

[69] A tale riguardo, in particolare, v. M. Giorgianni, voce Causa del negozio giuridico (dir. priv.), in Enc. dir., vol. VI, Milano, 1960, p. 561 ss. Sempre in merito al dibattito in ordine alle problematiche attinenti all’individuazione dell’elemento causale, v. C. Scognamiglio, Problemi della causa e del tipo, in Tratt. del contratto, dir. da V. Roppo, vol. II, Regolamento, a cura di G. Vettori, Milano, 2006, p. 85 ss.

[70] Cfr., M. Giorgianni, voce Causa del negozio giuridico (dir. priv.), cit., p. 561; G. Tamburrino, Scritti giuridici in memoria di Barberio Corsetti, Milano, 1965, p. 721; L. Ferri, Lezioni sul contratto. Corso di diritto civile, Bologna, 1982, II ed., p. 196; C. M. Bianca, Diritto civile, vol. III, Il contratto, Milano, 2000, II ed., p. 425 ss.; V. Roppo, Il contratto, in Tratt. dir. priv., a cura di G. Iudica, P. Zatti, Milano, 2001, p. 364; F. Galgano, Diritto civile e commerciale, vol. II, Le obbligazioni e i contratti, t. I, Obbligazioni in generale. Contratti in generale, Padova, 2004, IV ed., p. 228 ss.; F. Gazzoni, Manuale di diritto privato, cit., p. 813 ss.; M. C. Diener, Il contratto in generale, Milano, 2021, IV ed., p. 335 ss. La teoria della causa in concreto ha incontrato, altresì, il favore della giurisprudenza, che, oramai, in tal senso è copiosa. Cfr., per tutte, Cass., 4 marzo 1996, n. 1657, in Notariato, 1996, p. 409 ss.; Cass., 10 febbraio 1997, n. 1233, in Riv. notariato, 1997, p. 299 ss.; Cass. 3 febbraio 1999, n. 893, in Notariato, 1999, p. 419 ss.; Cass., 8 maggio 2006, n. 10490, in Giust. civ. Mass., 2006, p. 5 ss.; Cass., 9 luglio 2020, n. 14595, in Giust. civ. Mass., 2020; Cass., 13 giugno 2023, n. 16785, in Giust. civ. Mass., 2023; Cass., 15 maggio 2024, n. 13435, in Guida al diritto, 2024, p. 23 ss.

[71] In tal senso, v. C. M. Bianca, Diritto civile, cit., p. 425. Corollario di tale tesi, è che anche un negozio tipico può risultare nullo per illiceità della causa, ex art. 1343 cod. civ., qualora sia illecito l’interesse concreto perseguito.

[72] In questi termini, v. L. V. Moscarini, voce Rinunzia, in Enc. giur., vol. XXVII, Roma, 1991, p. 5; G. Sicchiero, voce Rinuncia, cit., p. 661.

[73] Sia pure con diverse sfumature, la maggior parte della dottrina configura la rinunzia come un negozio causale. Cfr., S. Piras, La rinunzia nel diritto privato, cit., p. 120 ss.; D. Barbero, Negozio unilaterale e titoli di credito astratti sotto il profilo della «causa», in Riv. banc., 1941, p. 305; M. Giorgianni, voce Causa del negozio giuridico (dir. priv.), cit., p. 569 ss.; A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), cit., p. 1147; E. Betti, voce Astrazione (negozio astratto), in Noviss. Dig. It., vol. I, Torino, 1968, p. 1469 ss.; P. Perlingieri, Remissione del debito e rinunzia al credito, cit., p. 86 ss.

[74] Così, C. Coppola, La rinunzia all’eredità, cit., p. 1535.

[75] Cfr., C. Coppola, La rinunzia all’eredità, cit., p. 1534 ss. Nel medesimo senso, v. G. Oppo, Adempimento e liberalità, Milano, 1947, p. 293; A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), cit., p. 1147; F. Santoro-Passarelli, Dottrine generali del diritto civile, cit., p. 224. Tuttavia, ciò che è discusso, è se sia necessario il compimento di un’indagine volta alla ricerca di un interesse meritevole di tutela, sotteso all’azione compiuta dal titolare: i) secondo un primo orientamento dottrinale, il legislatore non avrebbe imposto alcun controllo, di tipo sostanziale, in ordine a tale atto di autonomia (in tal senso, v. S. Pugliatti, A. Falzea, I fatti giuridici, Milano, 1996, p. 41; G. Sicchiero, voce Rinuncia, cit., p. 661.); ii) diversamente, secondo altra opinione, si ritiene necessario accertare che il soggetto abbia agito nel perseguimento di uno scopo meritevole di tutela (F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 930).

[76] In tal senso, v. G. Pugliese, Superficie, cit., p. 619 ss.; G. Pasetti Bombarella, voce Superficie (dir. priv.), cit., p. 1484 ss.; A. Guarnieri, voce Superficie, cit., p. 223 ss.; P. Gallo, La superficie, cit., p. 27; G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 147 ss.; M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 231 ss.; A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 179 ss.; R. Caterina, I diritti reali, vol. III, Usufrutto, uso, abitazione, superficie, in Tratt. dir. civ., dir. da R. Sacco, Milano, 2009, p. 223 ss.

[77] Qualora, invece, il perimento avesse ad oggetto la costruzione su cui insista altra costruzione, deve ritenersi che il perimento della prima lasci intatto, se questa venga ricostruita, il diritto di ricostruire la seconda, in quanto il suolo su cui grava mediatamente il diritto di superficie relativo a quest’ultima è rimasto intatto. In questi termini, v. G. Pasetti Bombarella, voce Superficie (dir. priv.), cit., p. 1484.

[78] Sul punto, si veda G. Pugliese, Superficie, cit., p. 619, il quale precisa che, tecnicamente, la condizione risolutiva non costituisca una specifica causa estintiva, ma ponga nel nulla, con efficacia ex tunc, ex art. 1360 cod. civ., tutti gli effetti del titolo in cui sia contenuta, tra cui anche il diritto di superficie.

[79] In dottrina, v. F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, cit., p. 102; S. Piras, La rinunzia nel diritto privato, cit., p. 91 ss.; L. Cariota Ferrara, Il negozio giuridico nel diritto privato italiano, cit., p. 137; A. Bozzi, voce Rinunzia (diritto pubblico e privato), cit., p. 1149; F. Macioce, voce Rinuncia (dir. priv.), cit., p. 942; L. V. Moscarini, voce Rinunzia, cit., p. 3; G. Sicchiero, voce Rinuncia, cit., p. 659; C. M. Bianca, Diritto civile, vol. IV, La proprietà, Milano, 1999, p. 406.

[80] In questi termini, v. Cass., Sez. un., 11 agosto 2025, n. 23093, in Guida al diritto, 2025, p. 38 ss.

[81] Cfr., D. Riva, La rinuncia abdicativa al diritto di proprietà immobiliare: cos’è cambiato dopo l’intervento delle Sezioni Unite, in www.federnotizie.it; G. Guizzi, Dopo le Sezioni Unite: ancora qualche riflessione sulla rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, in Academia, 2025, IX, p. 979 ss.

[82] In dottrina, in senso contrario all’ammissibilità della rinunzia alla proprietà immobiliare, v. A. De Mauro, La rinunzia alla proprietà immobiliare, Napoli, 2018, p. 190 ss.; U. La Porta, La rinunzia alla proprietà, in Rass. dir. civ., 2018, p. 484 ss.

[83] È evidente l’intento legislativo; tuttavia, uno dei profili maggiormente controversi della disposizione introdotta nella legge di bilancio 2026 appare proprio l’allegazione della documentazione richiesta, in quanto il legislatore impone di allegare documenti che attestino la conformità del bene – da un punto di vista urbanistico, catastale, ambientale e sismico – ma: i) omette di indicare quale sia il documento idoneo; ii) omette di indicare quale sia l’autorità competente al rilascio; iii) inoltre, la documentazione attinente alla vigente normativa in materia ambientale e sismica è del tutto sconosciuta nel contesto degli atti traslativi immobiliari.

[84] Cfr., F. Atzeri-Vacca, Delle rinunzie secondo il codice civile italiano, cit., p. 113 ss.; L. Barassi, I diritti reali limitati. In particolare l’usufrutto e le servitù, Milano, 1947, p. 181 ss.; G. Grosso, G. Deiana, Le servitù prediali, in Tratt. dir. civ. it., dir. da F. Vassalli, vol. II, Torino, 1963, p. 1145; B. Biondi, Le servitù, in Tratt. dir. civ. e comm., dir. da A. Cicu, F. Messineo, vol. XII, Milano, 1967, p. 511 ss.; G. Pescatore, R. Albano, F. Greco, Della proprietà, in Comm. cod. civ., Libro III, vol. II, Torino, 1968, p. 249 ss.; G. Pugliese, Usufrutto, uso e abitazione, in Tratt. dir. civ. it., dir. da F. Vassalli, vol. IV, Torino, s.d., ma 1972, II ed., p. 605 ss.; F. De Martino, Dell’usufrutto, in Comm. cod. civ., a cura di A. Scialoja, G. Branca, Bologna-Roma, 1978, p. 334 ss. In giurisprudenza, v. Cass., 30 marzo 1985, n. 2228, in Giust. civ. Mass., 1985, p. 697 ss.; Cass., 30 dicembre 1977, n. 13117, in Notariato, 1998, V, p. 407 ss.; Cass., 28 novembre 2012, n. 21127, in Riv. notariato, 2013, II, p. 365 ss.

[85] Così, M. Bellinvia, La rinunzia alla proprietà e ai diritti reali di godimento. Studio CNN n. 216-2014/C, in www.notariato.it.

[86] Cfr., primo tra tutti, L. Salis, La superficie, cit., p. 133 ss., principale sostenitore della tesi così detta tripartita.

[87] In tal senso, v. C. Maiorca, Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili, in Cod. civ. comm., dir. da M. D’Amelio, Firenze, 1943, p. 113 ss.; G. Pugliese, Superficie, cit., p. 620 ss.; G. Pasetti Bombarella, voce Superficie (dir. priv.), cit., p. 1485; A. Guarneri, voce Superficie, cit., p. 224; P. Gallo, La superficie, cit., p. 27; G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 151 ss.; M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 229 ss.; A. Guarneri, La Superficie. Artt. 952-956, cit., p. 185; R. Caterina, I diritti reali, cit., p. 223.

[88] Così, L. Salis, La superficie, cit., p. 135.

[89] In questi termini, v. L. Salis, La superficie, cit., p. 135.

[90] In ogni caso, l’Autore che sostiene la tesi tripartita – L. Salis, La superficie, cit., p. 134, nota 1 –, sebbene escluda la rinunziabilità del diritto di superficie, a fronte della costruzione già eseguita, e quindi nel caso di proprietà superficiaria (se non nei limiti sopra descritti) o separata, ammette la rinunziabilità alla proprietà tout court. Gli effetti di tale atto, pertanto, saranno quelli proprî di una rinunzia al diritto di proprietà su un bene immobile, ossia il sorgere dello stato di vacanza e l’acquisto, a titolo originario, in favore allo Stato, in forza dell’automatismo di cui all’art. 827 cod. civ.

[91] Cfr., G. Pugliese, Superficie, cit., p. 620 ss.

[92] In tal senso, v. G. Pugliese, Superficie, cit., p. 621, nota 12, il quale, segnatamente, rileva che «la costruzione forma giuridicamente una cosa sola col suolo e che intanto appartiene a persona diversa dal proprietario del suolo, in quanto essa ha un diritto sul suolo. L’abbandono della costruzione comprende la rinunzia a questo diritto, come la rinunzia a questo diritto implica l’abbandono della costruzione, a meno che non siano limitati i suoi effetti all’obbligo di rimuoverla dal suolo. Di conseguenza, la proprietà del suolo si espande e assorbe anche la costruzione in virtù del principio dell’accessione reso nuovamente operante. Nessun campo rimane dunque all’applicazione dell’art. 827». Nel medesimo senso, v. G. Pasetti Bombarella, voce Superficie (dir. priv.), cit., p. 1485; F. Gazzoni, La trascrizione immobiliare. Artt. 2643-2645, in Cod. civ. Comm., dir. da P. Schlesinger, Milano, 1991, p. 241 ss.; A. Guarneri, voce Superficie, cit., p. 224; P. Gallo, La superficie, cit., p. 27; G. Giacobbe, La superficie, cit., p. 151 ss.; M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 229 ss.

[93] In questi termini, v. F. Gazzoni, La trascrizione immobiliare. Artt. 2643-2645, cit., p. 241.

[94] In merito alla necessità, o no, di inserire nell’atto notarile di rinunzia le menzioni richieste notoriamente per il compimento di atti traslativi, v. P. Zanelli, La forma delle rinunce, in www.fondazionedelnotariato.it, il quale rileva una contraddizione tra teoria e pratica, in quanto a livello teorico dette menzioni non risultano necessarie ai fini della validità dell’atto (essendo la rinunzia meramente abdicativa), mentre la prassi ritiene opportuno, a fini prudenziali, che queste vengano inserite. Nello stesso senso, v. C. Carbone, Formulario notarile commentato, t. II, Atti tra vivi, Milano, 2020, p. 2360 ss.

[95] In questi termini, v. G. Pugliese, Superficie, cit., p. 621; M. Magri, E. Scilhanik, Diritto di superficie, cit., p. 230.

[96] Cfr., G. Giacobbe, M. Nardozza, La superficie, in Tratt. dir. e comm., già dir. da A. Cicu, F. Messineo, continuato da L. Mengoni, vol. X, Milano, 1998, p. 102.

[97] In tal senso, v. G. Gorla, P. Zanelli, Del pegno, delle ipoteche. Art. 2784-2899, in Comm. cod. civ. Scialoja-Branca, a cura di F. Galgano, Bologna-Roma, 1992, IV ed., p. 271; D. Rubino, L’ipoteca immobiliare e mobiliare, in Tratt. dir. civ. e comm., dir. da A. Cicu, F. Messineo, vol. XIX, Milano, 1956, p. 178.