Jus CivileISSN 2421-2563
G. Giappichelli Editore

Il contratto “unico” di “vendita” di immobili con “parte soggettivamente complessa” e con “oggetto plurimo” o più semplicemente “negozio complesso” (di Angelo Magnani)


Per negozio complesso e nella specie per contratto ‘unico’ di vendita con ‘parte soggettivamente complessa’ (e/o con ‘oggetto complesso’) si intende quel negozio in cui «la causa è unica», «l’accordo è unitario», unico è il prezzo e «unitario è il risultato a cui le parti mirano» (la cd. “unica operazione economica”). La «causa unica» è, pertanto, l’elemento qualificante del negozio complesso, in cui le prestazioni e l’oggetto del negozio sono riconducibili ad un «unico rapporto». Il «negozio è unico» e «inscindibile», «sostanzialmente e formalmente» se voluto espressamente dalle parti in base al principio giuridico generale dell’autonomia contrattuale. Il negozio complesso è pertanto il risultato della volontà delle parti contraenti, che, ‘perseguendo tutte’ un ‘fine comune’, divengono portatrici di una ‘volontà unica’ e ‘inscindibile’. Deve ritenersi meritevole di tutela e non risultare contrario alla legge l’accordo di due o più soggetti che si impegnano ad assumere la veste di membri di una parte complessa. Tale accordo comporta un rapporto interno fra i partecipanti della parte complessa e non può essere opposto all’altra parte che rispetto all’accordo è un terzo.

The “single” deed of “purchase” of real estates involving “multiple sellers and buyers” and “multiple objects” or also called “complex legal transaction”.

In the civil law, the complex legal transaction (“negozio complesso”) and, specifically, the single (“unico”) purchase deed involving aparty composed of multiple subjects (“parte soggettivamente complessa”) and - or a complex object (“oggetto complesso”), refers to that type of legal transaction identified by a single cause (“causa unica”), a single agreement (“accordo unitario”), a single agreed price and a single result the parties want to achieve (the so-called single economic transaction - “unica operazione economica”). Therefore, the single cause is the identifying feature of the complex legal transaction, and its performance and object are referable to a single relationship (“unico rapporto”).

If the parties expressly request it, the legal transaction is single and indivisible in form and substance, according to the general legal principle of the contractual freedom. Hence, the complex legal transaction results from the will of the contracting parties, so that all the parties carry a single and indivisible will (“volontà unica e inscindibile”), pursuing a single purpose.

The agreement between/among two or more subjects that commit themselves to become part of a “parte complessa” (see above) should not be considered against the law; instead, it deserves tutelage. This agreement arises an internal relationship between/among the subjects taking part in the “parte complessa” (see above), and it cannot be relied on as against third parties.

Angelo Magnani - Il contratto “unico” di “vendita” di immobili con “parte soggettivamente complessa” e con “oggetto plurimo” o più semplicemente “negozio complesso”