Una decisione della Corte d’Appello di Torino offre lo spunto per riflettere sulle condizioni dell’azione di cui all’art. 2932 c.c., in particolare sulla “non esclusione” dal titolo, che è indubbiamente requisito meno indagato rispetto a quello della “possibilità” a cui fa riferimento la norma.  Si vuole dimostrare, muovendo dal caso concreto preso in esame dalla sentenza, come il titolo possa talvolta essere rappresentato da una sequenza negoziale inscindibile, anziché da un solo   contratto. La Corte giustifica la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c.  esclusivamente sulla base del primo dei due accordi – mandato senza rappresentanza – trascurando l’effettivo assetto di interessi avuto di mira dalle parti, e dunque il diverso titolo, che tale trasferimento avrebbe escluso

L’obbligo di ritrasferire un immobile assunto dal mandatario nei confronti del mandante è eseguibile in forma specifica, ex art. 2932 cod. civ. anche qualora il contratto di mandato senza rappresentanza sia stato stipulato verbalmente. Il riconoscimento da parte del mandatario della veste di effettivo proprietario in capo al mandante, contenuto in un successivo atto scritto, conferma l’assunzione di tale impegno, e non produce alcun effetto giuridico il contestuale accordo, concluso tra le stesse parti in relazione al medesimo bene, che obbliga il mandante, a fronte del pagamento di un corrispettivo, a vendere al mandatario l’immobile di cui risulta intestatario, non essendo possibile alienare un bene a chi ne sia già proprietario.

App. Torino, sent. 6 maggio 2021

SOMMARIO:

1. Premessa - 2. Il caso - 3. l requisito della “possibilità” - 4. Il requisito della “non esclusione dal titolo” - 5. Segue. Una (ulteriore) ipotesi di “esclusione” dal titolo - NOTE

1. Premessa

L’art. 2932 cod. civ. è indubbiamente norma assai indagata sotto più profili, sia sul versante sostanziale che su quello processuale. E ciò si spiega per l’ampio raggio della sua tutela, invocabile ogni qual volta risulti violato un obbligo di contrarre, indipendentemente dal titolo in cui trovi fonte. Generalmente ad essa si fa ricorso per dar coattiva esecuzione all’impegno traslativo (rimasto inadempiuto) di un contratto preliminare di vendita: strumento negoziale tanto utilizzato nella pratica degli affari quanto scandagliato dagli interpreti, a cui il legislatore ha dedicato particolare attenzione, a partire dagli ultimi anni del secolo scorso, in numerosi interventi che ne hanno sensibilmente integrato la disciplina: incidendo sulla sua fisionomia, confermandone la duttilità, e dunque ampliandone la diffusione nei traffici commerciali [1]. Non sorprende, quindi, se proprio a margine delle intese preliminari prodromiche alla vendita, che pur non esauriscono l’ambito di applicazione della norma, si siano cristallizzati i principali principi ermeneutici intorno, e non solo, ai presupposti indicati espressamente dall’art. 2932 cod. civ. Va segnalato che a differenza del requisito della “possibilità” in merito al quale esiste una ricca letteratura e una immensa casistica giurisprudenziale [2], quello della “non esclusione dal titolo” non ha ricevuto analoga considerazione da parte degli interpreti avendo creato problemi applicativi meno variegati e dalle soluzioni indubbiamente meno discusse [3]. Nonostante i consolidati dicta abbiano dato risposta alle questioni più controverse, non è venuto meno l’interesse ad un ulteriore vaglio delle fattispecie concrete in relazioni alle quali potrebbe non risultare di immediata evidenza l’individuazione del titolo fondante il rimedio dell’esecuzione in forma specifica, e soprattutto dei limiti, diversi dalla “impossibilità”, ostativi alla sua esperibilità. Una decisione piuttosto recente della Corte d’Appello di Torino [4], resa a margine di una vicenda molto complessa anche sul piano processuale, di seguito riassunta limitatamente agli aspetti attinenti al tema oggetto della presente indagine, offre lo spunto per alcune brevi riflessioni.

2. Il caso

Caio, cittadino italiano, emigrato in Australia, decide nel 1973 di acquistare un immobile in una piccola città del Piemonte, dove vivono amici e parenti. Le trattative con il venditore vanno a buon fine e raggiunto l’accordo sul prezzo, poco meno di trenta milioni di lire, consegna una caparra per garantire la serietà del proprio impegno. Venuto a conoscenza delle onerose imposte che avrebbe dovuto pagare volendo conservare all’estero la propria residenza, Caio chiede a Tizio, marito della sorella, di fungere da “prestanome” nella stipulazione della compravendita. Fornisce la provvista, l’affine conclude il contratto in nome proprio, e si trasferisce con tutti i famigliari nel nuovo appartamento versando mensilmente al cognato una somma di denaro come corrispettivo per il godimento. Tempo dopo, Tizio dichiara per iscritto di non essere il vero proprietario dell’immobile nonostante deponga in tal senso la trascrizione in suo favore nei registri immobiliari, riconoscendo esplicitamente tale veste a Caio. Passano gli anni, Caio, tornato in Italia e fissata la sua definitiva residenza nel torinese, si rende conto di non aver alcun interesse a traferirsi nell’appartamento ormai stabilmente adibito a casa familiare da Tizio, che manifesta invece il desiderio di continuare ad occuparlo. Nel 1992 i due cognati, con l’intento di definire i rapporti pendenti, sottoscrivono un documento in cui, dopo aver (ancora una volta) riconosciuto Caio effettivo proprietario, si impegnano a compravendere l’immobile – Tizio in qualità di promissario acquirente e Caio in qualità di promittente venditore – al prezzo di Lire 250.000.000, da cui sottraggono Lire 125.000.000, corrispondenti a quanto già versato negli anni per il godimento del medesimo. Tizio muore, l’appartamento, nel frattempo adeguato con consistenti modifiche strutturali ai bisogni della propria famiglia, cade in successione ed entra a far parte del compendio ereditario, restando nella disponibilità anche formale della moglie (e della figlia), che continua a corrispondere periodicamente al fratello le somme di denaro all’epoca pattuite con l’ormai defunto congiunto. Negli anni duemila, nonostante la puntualità nell’esecuzione della prestazione pecuniaria, Caio, con il sostegno del figlio, comunica alle parenti di voler rientrare nel pieno possesso dell’immobile, [continua ..]

3. l requisito della “possibilità”

L’art. 2932 cod. civ. ammette l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto purché risulti soddisfatto il requisito della “possibilità”, da valutare sotto il profilo sia materiale che giuridico. L’emanazione della sentenza sarà “possibile” allorché vi sia corrispondenza tra l’assetto di interessi originariamente programmato e quello che il giudice è chiamato a realizzare coattivamente, in assenza della dovuta attività negoziale. La dottrina teorica e pratica ci consegna ipotesi eterogenee di mancata corrispondenza, con riguardo ai soggetti e/o all’oggetto  [5], di cui qui si darà conto nella misura in cui sarà utile per comprendere la decisione della Corte. L’attenzione del Collegio si appunta sulle difformità oggettive dell’immobile che, come accennato, era stato adeguato, con modifiche strutturali, alle necessità della famiglia del mandatario, il quale ne aveva ampliato la superficie attraverso opere interne ed esterne solo in parte condonate. Le residue irregolarità derivavano dalla presenza di un termosifone nel locale disimpegno, ricavato sottraendo spazio all’autorimessa, che risultando riscaldato veniva a costituire una nuova superficie abitabile non autorizzata, con accatastamento difforme. Trattandosi di anomalie agevolmente sanabili a costi contenuti, i giudici non esitano a ritenere “possibile” la pronuncia costitutiva osservando come negarla, sol perché a rendere l’immobile conforme alla legge non avesse provveduto l’autore, avrebbe attribuito un ingiusto vantaggio a chi ne aveva dato causa. La decisione si allinea ad una giurisprudenza costante che riscontra l’assenza della condizione della “possibilità” soltanto in presenza di irregolarità urbanistiche maggiori, che potrebbero ad esempio condurre al mancato rilascio della agibilità o alla demolizione dell’immobile attraverso un provvedimento della Pubblica Amministrazione [6]. Per completezza, ci si limiterà qui ad osservare che la “possibilità” sussiste anche in presenza di vizi materiali (come un difetto di costruzione) o giuridici (come l’esistenza di un’ipoteca o di cause idonee a dar luogo ad evizione) potendo il giudice, contestualmente alla sentenza ex art. 2932 cod. civ., adottare [continua ..]

4. Il requisito della “non esclusione dal titolo”

L’art. 2932 cod. civ. ammette l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto purché, come si è detto, l’eperibilità di tale rimedio, oltre che possibile, non sia esclusa dal titolo. Risalenti enunciati avvertono che tale impedimento debba risultare espresso nel titolo in modo univoco [8]. L’esclusione, se non convenzionalmente stabilita [9], non sarebbe ricavabile implicitamente dalla pattuizione di una caparra confirmatoria [10] o di una clausola penale [11], o se venisse espressamente previsto, in caso di inadempimento, il ricorso alla tutela del risarcimento del danno, stante la compatibilità di tali rimedi con il trasferimento coattivo [12]. Si dovrebbe invece diversamente concludere qualora risultasse convenuta una caparra penitenziale [13]. Di recente la giurisprudenza non pare aver avuto più occasioni di pronunciarsi in argomento. Il caso proposto, affatto peculiare, esaminato dalla Corte, consente dunque di ampliare un dibattito orfano di diffusi contributi anche in dottrina [14] e verosimilmente di aggiungere un tassello in più alla scarna casistica. Va premesso che, risolta positivamente l’indagine sulla “possibilità” del trasferimento, i giudici non si interrogano sulla eventualità che la sentenza costitutiva possa risultare esclusa dal titolo in quanto l’atten­zione si polarizza esclusivamente sulla vicenda che aveva dato origine all’acquisto, ossia sul quel mandato senza rappresentanza stipulato verbalmente e sull’obbligo assunto dal mandatario a trasferire la proprietà dell’immobile conteso, verso cui convergono le risultanze probatorie. In ossequio al recente revirement del Supremo Collegio, si afferma che l’interposizione reale in materia immobiliare non debba necessariamente risultare consacrata in un atto scritto a pena di nullità, riconoscendo, quale corollario di tale impostazione, che una sentenza costitutiva-traslativa del diritto di proprietà possa essere efficacemente pronunciata di fronte all’inadempimento di un obbligo di trasferire che trovi riscontro nella rigorosa ricostruzione della volontà delle parti, anche se non formalmente espressa [15]. Presupposto che i giudici ravvisano nel caso concreto, accogliendo la domanda del mandante proposta ai sensi dell’art. 2932 cod. civ.

5. Segue. Una (ulteriore) ipotesi di “esclusione” dal titolo

Guardando soltanto all’iniziale accordo, che nella prospettiva della Corte rappresenta il titolo che “non esclude” il trasferimento coattivo, il procedimento ermeneutico appare ineccepibile, e coerente la soluzione. Ma l’indagine è monca perché trascura quel patto – stretto tra le stesse parti molto tempo dopo la stipulazione del contratto di mandato – che della (insolita) vicenda rappresenta lo sviluppo. Giova ricordare che in quest’ultima scrittura mandante e mandatario, dopo aver riconosciute nel primo l’effettivo proprietario, si impegnavano rispettivamente a vendere e a comprare, per un determinato prezzo, lo stesso immobile che il secondo (mandatario – attuale promissario compratore) aveva acquistato trent’anni prima a proprio nome ma con provvista e per conto altrui, divenendone formale proprietario, e in relazione al quale il primo (mandante – attuale promittente alienante) poteva legittimamente vantare un diritto al trasferimento. Forse troppo frettolosamente i giudici degradano al rango di monstrum giuridico quel che semmai, sulla scorta della corretta osservazione “che non si può vendere un bene a chi ne è già proprietario”, avrebbe almeno meritato la qualifica di contratto nullo per impossibilità dell’oggetto ai sensi del combinato disposto dell’art. 1346 e 1418 cod. civ. E non andando oltre il tenore strettamente letterale delle espressioni utilizzate dalle parti – prometto di vendere e prometto di comprare – trascurano di sondare con più appropriati criteri interpretativi un patto che parrebbe consegnare altra volontà rispetto a quella messa in luce dalla Corte e condurre ad altro, meno scontato, esito. La pratica degli affari conosce operazioni negoziali comunemente definite preliminari a catena, in cui promittente venditore e proprietario sono coinvolti in un preesistente preliminare di vendita. Il meccanismo, agevolato dalle regole sulla vendita di cosa altrui, è noto. Un soggetto, resosi promissario acquirente di un certo immobile per un dato prezzo, si impegna a sua volta a vendere lo stesso bene, chiaramente altrui, ad altro soggetto – per una somma di regola superiore a quella che egli ha precedentemente promesso – facendo affidamento sull’obbligo di trasferire assunto nei suoi confronti dal proprietario, eseguibile in forma specifica. In virtù [continua ..]

NOTE