Jus CivileISSN 2421-2563
G. Giappichelli Editore

Agibilità dell´immobile e tutela delle parti (di Salvatore Monticelli, Professore ordinario di Diritto privato – Università degli Studi di Foggia)


La segnalazione certificata di agibilità dal 2016 ha sostituito il certificato di agibilità e quello di abitabilità; la giurisprudenza di merito come di legittimità si è più volte occupata delle conseguenze civilistiche rinvenienti dalla carenza della certificazione in questione. L’articolo affronta le principali problematiche che variamente impattano sulla circolazione del bene carente del certificato di agibilità: esse ineriscono ai riflessi di tale carenza in ordine al rapporto contrattuale instauratosi tra i contraenti ed ai rimedi a tutela dell’acquirente nonché in ordine alle responsabilità a carico del soggetto venditore e del notaio rogante.

Parole chiave: agibilità – contratto - responsabilità.

Usability of the property and protection of the parts

The certified sign of usability since 2016 has replaced the usability certificate and the habitability certificate; the jurisprudence of merit as well as of legitimacy has repeatedly dealt with the civil consequences deriving from the lack of the certification in question. The article deals with the main problems that variously impact on the circulation of the goods lacking the certificate of viability: they concern the repercussions of this deficiency in relation to the contractual relationship established between the contractors and the remedies to protect the buyer as well as in relation to the responsibilities to charged to the seller and the notary public.

Parole chiave: usability – contract – responsibility.

COMMENTO

Sommario:

1. Premesse - 2. La segnalazione certificata di agibilità e l’ambito oggettivo di applicazione alla luce del quadro normativo - 3. Le conseguenze civilistiche della carenza della certificazione di agibilità e gli interessi tutelati - 4. Segue. Il necessario distinguo tra l’ipotesi in cui non sussistano le condizioni per l’agibilità e quella in cui manchi solo la certificazione - 5. La rinuncia all’agibilità - 6. Carenza dell’agibilità, annullabilità del contratto per errore o dolo e convalida - 7. Le responsabilità dei soggetti coinvolti - NOTE


1. Premesse

Il tema assegnatomi implica la necessità di affrontare due problematiche che variamente impattano sulla circolazione del bene carente del certificato di agibilità: esse ineriscono ai consequenziali riflessi di tale carenza in ordine al contratto stipulato o, meglio, come si vedrà, in ordine al rapporto contrattuale instauratosi tra i contraenti, quindi al piano dei rimedi, ed in ordine alle responsabilità a carico delle parti e del notaio rogante.


2. La segnalazione certificata di agibilità e l’ambito oggettivo di applicazione alla luce del quadro normativo

Com’è noto la segnalazione certificata di agibilità dal 2016 ha sostituito il certificato di agibilità e quello di abitabilità, giacché, nella sostanza ed esemplificando, ha unificato il certificato di abitabilità che riguardava di regola le case a uso di civile abitazione e quello di agibilità, richiesto, invece, per tutte le altre costruzioni destinate a uso non abitativo (es. uffici, esercizi pubblici e commerciali) [1]. Detta certificazione unica attesta, ai sensi dell’art. 24 del d.p.r. n. 380/2001 come sostituito dall’art. 3 del d.lgs. n. 222/2016, “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità”. Tralasciando gli aspetti tecnici in ordine alla presentazione della certificazione in questione ed alle espresse conseguenze, essenzialmente in termini di sanzione amministrativa, derivanti dalla mancata presentazione, ciò, che ai fini civilistici maggiormente rileva è anzitutto l’ambito oggettivo di applicazione della normativa di che trattasi. A tal riguardo l’art. 24, sopra richiamato, al comma 3, specifica che la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o sopraelevazioni (totali o parziali), e per gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati. Il successivo comma 4, inoltre, puntualizza che la segnalazione certificata di agibilità può riguardare anche singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni; oppure può riguardare singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria [continua ..]


3. Le conseguenze civilistiche della carenza della certificazione di agibilità e gli interessi tutelati

Le puntualizzazioni di cui innanzi assumono evidente rilievo al fine di fare chiarezza sulle conseguenze che derivano, sul piano civilistico, dalle carenze della certificazione in questione dovendosi distinguere, come si dirà, l’ipotesi in cui, pur rientrando la tipologia di immobile oggetto di trasferimento nell’am­bito oggettivo di applicazione dell’art 24 cit., comma 2 e 4, sia carente dei requisiti di agibilità o, pur avendoli, sia trasferito in assenza della relativa certificazione. L’insussistenza di un divieto esplicito di alienare l’immobile mancante dei requisiti di agibilità, ipotesi che ovviamente ricomprende quella meno grave in cui i requisiti esistano ma non vi sia il certificato, consente senz’altro di sgombrare il campo da qualsivoglia ricostruzione volta a configurare nella fattispecie una nullità del contratto con cui si realizza il trasferimento, per supposta incommerciabilità del cespite e/o illiceità dell’oggetto. Ed infatti, tale approdo interpretativo è rimasto isolato ad un unico arresto del Tribunale di Venezia del 9 febbraio 1978, secondo cui la mancanza della certificazione in questione determinerebbe la nullità del contratto di vendita per illiceità dell’oggetto [3]. Di tutt’altro tenore è invece altra giurisprudenza che, pur definendo il bene privo di abitabilità “incommerciabile” [4], opportunamente chiarisce, anche se talvolta implicitamente, che il termine è da intendersi in senso economico e non in senso giuridico nel senso di “bene che presenta problemi di commerciabilità” dal punto di vista pratico, secondo la definizione più corretta già utilizzata dalla Corte di Cassazione in precedenti sentenze [5]. Il che è d’altra parte coerente con le conseguenze che trae la stessa Suprema Corte, nelle citate decisioni, dalla mancanza dei requisiti di agibilità, ovvero la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno, e non già la nullità dell’atto, escludendo così la possibile configurazione della fattispecie alla stregua di vendita di un bene “fuori commercio” e tantomeno in termini di vendita con oggetto illecito, e trovando, piuttosto, corretto inquadramento quale ipotesi di trasferimento di aliud pro alio [6]. Si evidenzia, infatti, che [continua ..]


4. Segue. Il necessario distinguo tra l’ipotesi in cui non sussistano le condizioni per l’agibilità e quella in cui manchi solo la certificazione

Individuato l’interesse tutelato dalla normativa in questione appare coerente con esso l’approdo interpretativo cui è pervenuta la oramai costante giurisprudenza di merito e di legittimità circa le conseguenze, sull’atto traslativo, della assenza del certificato di agibilità; dovendosi, peraltro, opportunamente distinguere l’ipotesi in cui esso manchi, in conseguenza dell’assenza dei requisiti dell’immobile che ne consentano il rilascio, dal differente caso, certamente meno grave, in cui i requisiti ci siano ma manchi il certificato. Quanto alla prima ipotesi giova richiamare, per la chiarezza di un passaggio argomentativo, una risalente pronuncia della Cassazione [8] secondo cui, in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, «integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica». Nella ricorrenza di tali ipotesi, che si ripercuotono sulle aspettative di legittimo godimento e commerciabilità dell’immobile nel senso sopra chiarito, l’acquirente è legittimato a domandare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore, nonché chiedere il risarcimento dei danni, oltre a poter formulare, quale meccanismo di tutela preventiva, l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ. Con orientamento parimenti costante la giurisprudenza chiarisce, altresì, e con ciò mettendo il sugello sulla natura disponibile dell’interesse tutelato, che l’apparato rimediale e la tutela risarcitoria sopra indicata viene meno laddove il venditore abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza [9]. Diverso è il caso in cui pur sussistendo i presupposti per l’ottenimento della certificazione in questione essa non venga consegnata all’acquirente. In tale ipotesi, con condivisibile scelta ermeneutica in ordine alla possibile insussistenza nella fattispecie di un inadempimento di tale gravità da legittimare senz’altro l’ac­quirente a chiedere la risoluzione per inadempimento, taluna giurisprudenza ha chiarito che la sola omessa consegna della certificazione non [continua ..]


5. La rinuncia all’agibilità

L’accertata disponibilità del diritto da parte dell’acquirente in relazione ai meccanismi di tutela di cui si è detto sposta il focus di queste riflessioni sulle modalità attraverso le quali detto atto dispositivo possa ritenersi, in concreto, sussistente. Come si è detto innanzi la giurisprudenza ritiene che la rinuncia al requisito dell’abitabilità/agibilità o al diritto di ottenere dal venditore la relativa licenza deve estrinsecarsi in una espressa ed inequivocabile manifestazione del volere. Di tal che la Cassazione, in una recente pronuncia in materia [11], giunge ad affermare che la specificazione nell’atto, nella fattispecie un contratto preliminare, del­l’assenza del certificato di abitabilità/agibilità, non potesse intendersi quale espressa rinuncia da parte del promissario acquirente ad ottenere detta certificazione alla stipula dell’atto di vendita. La decisione è corretta: ed infatti, quanto alle modalità attraverso le quali la rinuncia debba avvenire per liberare il venditore, si osserva che, da un lato, quale atto abdicativo del diritto, non può che essere inequivoca, dall’altro che essa può estrinsecarsi in un atto dispositivo unilaterale oggetto di una dichiarazione o di un patto aggiunto al contratto di vendita, contestuali od anche successivi a detto contratto, oppure di una pattuizione che sia inserita in quest’ultimo, senza che ciò ovviamente implichi alcun mutamento in ordine alla natura unilaterale del negozio abdicativo. È altresì evidente che, poiché l’effetto traslativo consegue al contratto definitivo ed in tale momento sorge il diritto dell’acquirente ad ottenere la certificazione in questione, la conoscenza da parte del promittente acquirente dell’assenza della certificazione di agibilità al momento della stipula del preliminare non può ragionevolmente implicare alcuna rinuncia tacita da parte di quest’ultimo a fare valere il diritto. Ciò rende fortemente consigliabile alla parte promittente venditrice, che abbia consapevolezza che la certificazione in oggetto non potrà essere rilasciata nelle more della stipula del contratto definitivo, né successivamente, di esplicitare alla promittente acquirente tale carenza ed a impegnarsi nella futura vendita solo se nel contratto preliminare stesso o in un [continua ..]


6. Carenza dell’agibilità, annullabilità del contratto per errore o dolo e convalida

L’individuata azione di risoluzione, esercitabile dalla parte acquirente, per grave inadempimento del venditore che alieni un immobile carente dei requisiti di agibilità non esclude che, con riferimento alla fattispecie concreta, possa configurarsi anche un vizio dell’atto traslativo per la ricorrenza di un vizio del volere in capo all’acquirente – errore per mancanza delle qualità essenziali del bene, o dolo del venditore – sempreché, ovviamente, ne ricorrano i presupposti anche soggettivi. In dette ipotesi la rinuncia al diritto ad ottenere la certificazione, necessariamente, in tal caso, successiva alla stipula dell’atto, può anche integrare un’ipotesi di convalida.


7. Le responsabilità dei soggetti coinvolti

Venendo, infine, alle responsabilità che investono le parti a vario titolo coinvolte nel trasferimento di un cespite immobiliare carente dell’agibilità, anzitutto, come si è già detto, integrando tale assenza un possibile grave inadempimento da parte del venditore per aver trasferito all’acquirente una cosa diversa (aliud pro alio) da quella pattuita conseguirà a carico del primo un obbligo risarcitorio, variamente graduato a seconda se la carenza in questione sia dovuta all’assenza dei requisiti per l’agibilità o sia circoscritta alla sola mancanza della certificazione [13]. Quanto, invece, alle possibili responsabilità per condotta negligente riferibili al Notaio investito dalle parti della stipula del rogito deve anzitutto sgombrarsi il campo, coerentemente con quanto posto in evidenza innanzi, da qualsivoglia ricorrenza di una responsabilità ex art. 28 L.N. per aver stipulato un atto avente ad oggetto un immobile privo della certificazione, giacché, come si è acclarato, la carenza dei requisiti per la certificazione di agibilità non implica la nullità dell’atto. Nel contempo, come si è giustamente osservato, va tenuto conto che il rifiuto del notaio di stipulare il contratto rappresenterebbe una violazione dell’art. 27 della L.N. [14]. Poste tali premesse e spostando, quindi, l’oggetto di queste riflessioni dalla responsabilità disciplinare alla responsabilità civile professionale, appare evidente che il fulcro della responsabilità del notaio, nella fattispecie in questione, si incentra essenzialmente sulla portata e sulla corretta esecuzione degli obblighi informativi su di esso gravanti laddove le parti gli richiedano di stipulare un rogito avente ad oggetto un immobile non dotato di certificazione di agibilità. Prima di analizzare le poche specifiche pronunce esistenti in proposito, è utile fare qualche considerazione di carattere più generale che, a parere di chi scrive, rappresentano il necessario punto di partenza. Ebbene, basta prestare una pur fugace attenzione alla varia casistica giurisprudenziale per accorgersi che la maggior parte delle pronunce relative ad ipotesi di responsabilità del notaio per aver adottato una condotta negligente nello svolgimento dell’opera professionale affidatagli attiene, in particolar modo, [continua ..]


NOTE